La difficoltà con cui le imprese italiane ottengono credito da parte delle banche dipende in modo significativo anche dalla scarsa tutela prevista per i creditori dal nostro sistema giuridico. I tempi eccessivamente lunghi delle azioni esecutive rendono difficile ai creditori far fronte all’inadempimento dei debitori, e ciò si traduce, inevitabilmente, in una riduzione dei crediti erogati, soprattutto in un momento come questo, in cui le sofferenze del sistema bancario hanno raggiunto livelli molto alti.

Proprio per incentivare il credito alle imprese, è stata introdotta una nuova forma di garanzia, consistente nel trasferimento alla banca di un bene immobile sotto la condizione sospensiva dell’inadempimento del mutuatario, come alternativa alla tradizionale concessione di ipoteca (decreto legge 3 maggio 2016 n. 59).

La nuova norma prevede che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca (o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico) può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore (o di una società controllata o collegata), della proprietà di un immobile o di un altro diritto reale immobiliare di titolarità dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.

La trascrizione nei registri immobiliari garantisce il creditore contro la possibilità che siano trascritte o iscritte sull’immobili formalità pregiudizievoli (come pignoramenti e ipoteche).

Per effetto della clausola condizionale, l’immobile offerto in garanzia rimane di proprietà del debitore (o del terzo), ma se il mutuatario si rende inadempiente viene trasferito automaticamente alla banca, e questa può venderlo senza passare attraverso una procedura esecutiva giudiziale. A tutela del debitore, la legge prevede però che la banca gli restituisca immediatamente, prima ancora di procedere alla vendita, la differenza tra il valore di stima dell’immobile dato in garanzia e l’importo del debito rimasto inadempiuto. Inoltre, se il valore del bene risulta inferiore al debito residuo, il debitore non deve corrispondere nulla al creditore.

Ecco come funziona. Verificatosi l’inadempimento, il creditore notifica una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di trasferimento della proprietà, e dopo 60 giorni chiede al presidente del tribunale la nomina di un perito per la stima dell’immobile (con relazione giurata). Il perito comunica il valore dell’immobile agli interessati. In questo momento si verifica il passaggio di proprietà del bene dal datore di ipoteca alla banca, se il valore è inferiore al debito, mentre se è superiore, il passaggio di proprietà si verifica solo quando la banca versa al debitore la differenza tra il valore di perizia e l’importo del debito.
La legge definisce come “inadempimento” il mancato pagamento protratto per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate mensili (anche non consecutive), e in caso di rate di periodicità superiore a quella mensile, il mancato pagamento anche di una sola rata. Se invece il finanziamento deve essere restituito in unica soluzione (cosiddetto finanziamento “bullet”), l’inadempimento si verifica in caso di ritardo di oltre sei mesi rispetto alla scadenza.

L’immobile oggetto di garanzia può essere un terreno o un fabbricato di qualsiasi genere, con la sola eccezione dell’abitazione principale del datore di ipoteca, del suo coniuge o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado.

La nuova forma di garanzia può essere introdotta anche nei contratti di mutuo già in corso, nell’ambito di una rinegoziazione stipulata con un apposito atto notarile. In tal caso il trasferimento sospensivamente condizionato prevale sulle formalità trascritte o iscritte nei registri immobiliari successivamente alla iscrizione dell’originaria ipoteca.