Il contratto preliminare di compravendita, definito anche colloquialmente “compromesso”, è un contratto con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile.
Con il contratto preliminare non avviene ancora il trasferimento della proprietà, ma si tratta comunque di un impegno legalmente vincolante, che non consente a una delle parti di tirarsi indietro senza il consenso dell’altra parte (a meno che ciò non sia espressamente previsto nel contratto).
Non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare: potremmo anche fare subito il contratto definitivo. Di solito, però, le parti preferiscono formalizzare l’accordo raggiunto (un impegno verbale non avrebbe valore legale), e prendersi un po’ di tempo prima del rogito. L’acquirente può aver bisogno di tempo per ottenere il mutuo, o svincolare le somme necessarie al pagamento del prezzo. Il venditore può aver bisogno di tempo per liberare la casa, specialmente se deve traslocare, e la nuova casa non è ancora pronta.
Ciò che scriviamo nel contratto preliminare sarà riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilità di ripensamenti, e potrà essere modificato solo con l’accordo della controparte, quindi dobbiamo fare molta attenzione prima di firmare.
Quando ci si rivolge a un agente immobiliare, di solito egli predispone anche il testo del contratto preliminare. In questo caso la serietà dell’agente può essere una garanzia.
E' comunque sempre opportuno controllare il modulo per verificare che non contenga clausole abusive o particolarmente onerose, soprattutto per l'acquirente. E' indice di serietà dell'agente immobiliare consegnare il modulo alla parte prima della sottoscrizione, per consentire di leggerlo attentamente.
In ogni caso, prima di firmare il compromesso, l'acquirente deve preoccuparsi di conoscere esattamente la condizione dell'immobile sia in relazione all’intestazione della proprietà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sia alla situazione catastale, sia alla regolarità sotto il profilo della normativa edilizia e urbanistica (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.), esaminando le planimetrie e la documentazione catastale.
E' opportuno farsi assistere, già in questa fase, dal notaio che sarà incaricato del rogito definitivo. Questo è importante soprattutto all'acquirente, che si trova esposto ai rischi maggiori relativamente alla situazione giuridica del bene acquistato, oltre che alla sorte delle somme anticipate.
Vediamo quali sono le clausole più importanti del compromesso.
Anzitutto, è importante descrivere dettagliatamente l'immobile con i dati catastali e inserire i dati anagrafici completi del venditore e dell'acquirente, specificando che si tratta di un contratto preliminare e non di una compravendita definitiva. Occorre poi prevedere un termine per il rogito definitivo, eventualmente precisando se una delle parti può chiedere di anticiparne la stipula. Dobbiamo anche indicare se la consegna dell'immobile è già avvenuta o avverrà al rogito.
Il venditore, infine, deve garantire che l'immobile sia libero da ogni gravame pregiudizievole (come per esempio ipoteche e pignoramenti) e completamente regolare sotto il profilo urbanistico e catastale. I relativi accertamenti sono normalmente svolti dal notaio prima del rogito definitivo, ma l'acquirente ha tutto l'interesse a farli eseguire già prima della firma del compromesso, soprattutto quando gli è chiesto di anticipare una somma consistente.
Un aspetto spesso trascurato al momento del contratto preliminare, ma in realtà molto importante, è la presenza o meno della certificazione di agibilità dell'immobile.
La Corte di Cassazione, in una recente sentenza che conferma un orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza, ha ribadito che la mancanza del certificato di agibilità giustifica il rifiuto di acquistare l’immobile, e rappresenta un inadempimento del promittente venditore (Cass. 20 maggio 2020, n. 9226). La pronuncia della Suprema Corte è particolarmente significativa perché nel caso in esame il contratto preliminare specificava, sia pure in modo generico (in un modulo prestampato), che “non c’è il certificato di abitabilità”. I giudici hanno escluso che questa frase potesse implicare una espressa rinuncia del promissario acquirente a ottenere la consegna della certificazione di agibilità dell’immobile alla stipula dell’atto di compravendita, ritenendo che una deroga alla disciplina di legge richiedesse una pattuizione espressa e inequivoca.
E' dunque molto importante che nel contratto preliminare sia affrontato il problema dell'eventuale mancanza della certificazione di agibilità, raggiungendo un accordo specifico sul punto.
Ricordiamo inoltre che, secondo la normativa nazionale, il proprietario deve rendere disponibile l'Attestato di Prestazione Energetica (Ape) al potenziale acquirente all'avvio delle trattative e deve consegnarlo alla fine delle medesime, quindi al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita, o dell’accettazione della proposta di acquisto.
Se l'acquirente ha intenzione di finanziare l'acquisto con un mutuo bancario, è opportuno condizionare il contratto preliminare all'effettiva concessione del prestito.
Anche il venditore deve prestare attenzione alle clausole inserite nel compromesso.
Ricordiamo infatti che quando viene venduta l’abitazione sulla quale sono stati effettuati interventi che danno diritto alla detrazione Irpef, la parte di detrazione fiscale non ancora utilizzata è automaticamente trasferita all’acquirente, se si tratta di una persona fisica, salvo patto contrario. Questa regola vale per tutte le compravendite stipulate dal primo gennaio 2012 (art. 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, introdotto dall'art. 4 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, cosiddetto decreto "Salva Italia", come risultante dalla legge di conversione 22 dicembre 2011, n. 214). Secondo l’Agenzia delle entrate, la stessa regola vale anche per la detrazione delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico (circolare 19/E del 1° giugno 2012). In entrambi i casi, dunque, la detrazione può rimanere al venditore dell’immobile solo inserendo nell'atto di compravendita una clausola espressa in tal senso. Per evitare controversie, è opportuno che tale clausola sia inserita già nel contratto preliminare di compravendita (e nella relativa proposta).
E' inoltre opportuno precisare nel contratto preliminare se una delle parti intende avvalersi della norma che consente il deposito del prezzo della compravendita sul conto corrente dedicato del notaio rogante.
Ricordiamo infine che in caso di acquisto di immobili in corso di costruzione sono previste regole particolari per la redazione del compromesso, che risulta molto più complicato.
Tutto questo vale anche per la proposta irrevocabile di acquisto, che inizialmente vincola solo l'acquirente, ma se accettata dal venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente.
L'intervento del notaio nella fase del compromesso di solito si limita a un'assistenza per la sua redazione. E' possibile, però, chiedere al notaio di autenticare le firme sul compromesso. In questo caso il notaio è obbligato a registrare il compromesso, pagando le relative imposte, e a trascriverlo nei registri immobiliari. L'acquirente è così tutelato contro le possibili conseguenze dannose derivanti dalla vendita dello stesso bene ad altri, dalla trascrizione di pignoramenti o sequestri e dall'iscrizione di ipoteche prima del contratto definitivo.

La trascrizione del contratto preliminare

Il modello del contratto preliminare

Le imposte su acconto e caparra