Il diritto di prelazione agraria consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un fondo agricolo, a parità di prezzo, quando il proprietario decide di venderlo. Questo diritto di prelazione è riconosciuto solo in presenza di determinate condizioni, soggettive e oggettive.
Nella definizione di prelazione agraria rientrano due distinti diritti di prelazione, soggetti a regole in parte diverse e rispondenti a differenti finalità. Da una parte c’è la prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), dall’altra quella del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
Il diritto di prelazione agraria spetta tradizionalmente al coltivatore diretto, sia quale affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), sia quale proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
La riforma dell’impresa agricola ha esteso il diritto di prelazione per l’acquisto dei terreni condotti in affitto o confinanti alle società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.) in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto (d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs. 27 maggio 2005, n. 101).
In seguito il diritto di prelazione agraria per l’acquisto del fondo confinante è stato esteso agli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’Inps (art. 1, terzo comma, della legge 28 luglio 2016, n. 154, che ha introdotto il numero 2-bis nel primo comma dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
Agli imprenditori agricoli professionali (Iap) iscritti nella gestione previdenziale agricola dell’Inps spetta però il diritto di prelazione solo in qualità di proprietari del fondo confinante, e non quali affittuari del fondo offerto in vendita.
Oggetto della prelazione agraria è sempre e soltanto un “fondo rustico” o fondo agricolo (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590).
La legge non fornisce ulteriori specificazioni, ma per fondo agricolo si intende comunemente il terreno destinato all'agricoltura, che può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali, cioè fabbricati destinati esclusivamente al servizio dell'attività agricola svolta sul fondo.
Per consentire l’esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi.
Se il terreno viene venduto senza fare la notifica, oppure quando il prezzo indicato nella notifica è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
La notifica si può evitare se si ottiene una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto, che devono però essere stati preventivamente informati del prezzo di vendita e di tutte le condizioni della cessione. La rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’affittuario o del confinante è spesso utilizzata nella pratica quale mezzo più rapido ed efficiente per risolvere il problema, in tutti i casi in cui non c’è alcun interesse all’acquisto del fondo agricolo da parte dell’avente diritto.
Quando i rapporti tra il proprietario e l’affittuario o i confinanti sono buoni, è possibile affrontare la questione direttamente, senza ricorrere alla notifica della proposta mediante raccomandata, e soprattutto senza attendere il decorso dei trenta giorni. Se l’avente diritto, una volta informato delle condizioni proposte per la compravendita, non è interessato ad acquistare il fondo, è sufficiente che dichiari di non accettare la proposta e pertanto di rinunciare all’esercizio del diritto di prelazione.
In questo caso si parla correntemente di “rinuncia al diritto di prelazione”, ma più correttamente si dovrebbe dire che l’affittuario o il confinante “rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione”, in relazione a una specifica proposta di alienazione che gli è stata comunicata.
Nel caso dell’affittuario, la rinuncia alla prelazione deve necessariamente essere sottoscritta con l’assistenza dell’associazione di categoria a cui egli è iscritto (art. 23 della legge 11 febbraio 1971, n. 11, come modificato dall’art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203).
Secondo alcuni, l’assistenza dell’associazione di categoria sarebbe necessaria anche per la rinuncia sottoscritta dal confinante, ma in questo caso non si applicano le norme sopra citate, dato che il diritto di prelazione è connesso alla presenza di un contratto agrario, quale il contratto di affitto in corso tra le parti, ma a una semplice situazione di fatto, quale la coltivazione del terreno confinante. Può comunque essere opportuno richiedere anche in questo caso l’assistenza dell’associazione di categoria a cui è iscritto il confinante, in modo da evitare qualsiasi dubbio sulla piena consapevolezza, da parte di questo, circa gli effetti del documento che sta sottoscrivendo, nonché di tutte le condizioni proposte per l’acquisto del fondo agricolo.

La prelazione dell'affittuario

La prelazione del confinante

Società agricole e prelazione agraria

La rinuncia alla prelazione

Il diritto di riscatto

Profili fiscali della prelazione agraria