Il mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale

Tra le agevolazioni fiscali concesse a chi compra l’abitazione principale rientra anche la detraibilità degli interessi passivi pagati sul mutuo destinato a finanziarne l'acquisto.
Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro. Il risparmio che si può ottenere può arrivare quindi a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo (fino al 31 dicembre 2007 la detrazione massima era di 3.615,20 euro, che corrispondeva a un risparmio di 686,98 euro annui).
In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
L'agenzia delle entrate ha precisato che quando l'importo del mutuo è superiore al prezzo di acquisto dell'immobile indicato nel rogito, non è possibile portare in detrazione l'intero importo degli interessi pagati, ma solo la parte corrispondente al prezzo dichiarato per l'acquisto dell'immobile (circolare n. 15/E del 2005). Per esempio, con un mutuo di 100.000 euro e un prezzo di acquisto di 90.000 euro, pari al 90% dell'importo del mutuo, se nell'arco dell'anno abbiamo pagato interessi per 3.500 euro potremo calcolare la detrazione solo sul 90% degli interessi, cioè 3.150 euro, quindi avremo diritto a una detrazione di 598,50 euro anziché di 665 euro.
La detrazione degli interessi passivi del mutuo non è collegata all'eventuale richiesta delle agevolazioni prima casa nell'atto di acquisto dell'immobile, quindi è ammessa anche quando non sono state chieste le agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
La detrazione fiscale deve essere ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo, quindi ciascuno di essi può detrarre dalle imposte solo la propria quota di interessi. Se però il mutuo è intestato a entrambi i coniugi e uno di essi è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per l'intero.
Tra gli oneri accessori detraibili rientrano l'imposta sostitutiva applicata sul mutuo, l'imposta per l'iscrizione di ipoteca, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili sostenute per la stipula del mutuo. Non è invece ammessa la detrazione, tra gli oneri accessori, delle spese relative all'assicurazione dell'immobile, anche se è richiesta dalla banca per la concessione del mutuo. Gli oneri accessori sono detraibili solo nell'anno in cui sono state sostenute le relative spese, e non successivamente.
La detrazione fiscale degli interessi è ammessa quando ricorrono questi requisiti:

1) l'immobile deve essere acquistato dal mutuatario.
Non è possibile, dunque, usufruire della detrazione se chi contrae il mutuo è un soggetto diverso dall'acquirente dell'immobile, anche se familiare. L'Agenzia delle entrate ritiene che la detrazione degli interessi passivi spetti anche a chi ha acquistato solo la nuda proprietà dell'immobile, gravato da usufrutto a favore di altra persona, ma non a chi acquista l'usufrutto, anche se l'immobile viene destinato a sua abitazione principale.

2) l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall'acquisto.
L'abitazione principale è quella in cui il mutuatario o i suoi familiari dimorano abitualmente. Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
In caso di separazione personale dei coniugi, il coniuge separato rientra tra i familiari fino alla sentenza di divorzio. Dopo il divorzio, la detrazione viene riconosciuta al mutuatario che ha trasferito la propria dimora abituale se l'immobile continua ad essere l'abitazione principale dei figli.
La detrazione non spetta per i periodi di imposta successivi a quello durante il quale è variata la dimora abituale, ma non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, né delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unità immobiliare non risulti locata.
La destinazione del mutuo all'acquisto dell'abitazione principale può risultare dall'atto di mutuo o dall'atto di acquisto dell'immobile, oppure da un'attestazione rilasciata dalla banca. Se la banca non rilascia l'attestazione il contribuente può ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, dichiarando che il mutuo è stato contratto per l'acquisto dell'abitazione principale.

3) l'acquisto dell'immobile deve essere avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.
Se viene acquistata un'unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati da concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'appartamento è adibito a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto. Se l'unità immobiliare acquistata è concessa il locazione a terzi, la detrazione spetta a condizione che l'acquirente notifichi lo sfratto per finita locazione entro tre mesi dall'acquisto, e adibisca l'immobile a propria abitazione principale entro un anno dal rilascio.
La detrazione continua ad essere concessa anche quando il contratto di mutuo originario viene estinto, e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. In questo caso non si applica il termine di un anno dall’acquisto dell’immobile.


Il mutuo per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale

Accanto all'agevolazione concessa per il mutuo destinato all'acquisto dell’abitazione principale, la legge prevede un regime fiscale agevolato anche per chi stipula un mutuo per la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale. Le regole, però, sono differenti, e diverso è anche l'importo massimo della detrazione.
Chi ha contratto un mutuo ipotecario per la costruzione o la ristrutturazione della propria abitazione principale può detrarre dalle imposte sui redditi il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di euro 2.582,28 (art. 15 comma 1-ter d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, e d.m. 30 luglio 1999, n. 311). Il risparmio che si può ottenere può quindi raggiungere 490 euro per ogni anno di durata del mutuo. Tra gli oneri accessori rientrano l'imposta sostitutiva pagata sul mutuo, le commissioni bancarie, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili. I mutui per la costruzione o ristrutturazione non hanno beneficiato dell'aumento della detrazione fino a 4.000 euro, concesso dalla legge finanziaria per il 2008 ai soli mutui contratto per l'acquisto della prima casa. In caso di contitolarità del contratto di mutuo, ciascuno dei mutuatari può detrarre la propria quota, e il limite si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi e oneri accessori. La stessa regola si applica quando sono stipulati più contratti di mutuo.
La legge prevede espressamente la detrazione per i mutui, garantiti da ipoteca, contratti per la costruzione di una nuova casa, oppure per la ristrutturazione edilizia di un’abitazione già esistente (e precisamente per gli interventi di cui all'art. 31, primo comma, lettera d, della legge 5 agosto 1978, n. 457, che comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti). E' quindi necessario che la natura dei lavori risulti espressamente dal permesso di costruire o dalla denuncia di inizio attività, o in mancanza sia rilasciata un'analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile dell'ufficio tecnico del Comune. Deve comunque trattarsi di un'immobile da adibire ad abitazione principale del mutuatario, cioè a sua dimora abituale. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione effettuata ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. La definizione di abitazione principale, dunque, è diversa da quella di "prima casa" dettata dalla legge per quanto riguarda le agevolazioni sull'acquisto. Da ciò deriva che è possibile usufruire della detrazione degli interessi del mutuo anche quando si è già usufruito delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di altro immobile. L'unica condizione richiesta dalla legge è che l'abitazione costruita o ristrutturata grazie al mutuo sia destinata ad abitazione principale del mutuatario, e che questo sia il possessore dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.
La stipula del mutuo deve avvenire necessariamente nei sei mesi precedenti, oppure nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione (quest'ultimo termine è stato portato da sei a diciotto mesi, dal 1 dicembre 2007, dall'art. 44, comma 4-ter, del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, introdotto dalla legge 29 novembre 2007, n. 222). La casa costruita o ristrutturata deve essere adibita ad abitazione principale del mutuatario entro sei mesi dalla fine dei lavori, risultante dall'apposita dichiarazione presentata al Comune.
E' opportuno che la finalità del mutuo risulti espressamente dal contratto, ma in mancanza è sempre possibile ricorrere all'autocertificazione.