Acquistare un immobile ipotecato

Chi vuole farsi finanziare l’acquisto di un immobile sul quale è stata iscritta un’ipoteca a garanzia di un mutuo stipulato dal venditore, ha un’alternativa rispetto alla richiesta di un nuovo mutuo: l’accollo del mutuo già esistente.
Accollarsi significa assumere un obbligo. L’accollo del mutuo è dunque una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario.
Con l’accollo l’acquirente dell’immobile subentra nel mutuo già in corso, quindi non deve pagare al venditore la somma corrispondente al capitale ancora da rimborsare, ma si impegna a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita. Per l’acquirente il risultato è lo stesso che otterrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma il costo è inferiore, perché non occorre iscrivere una nuova ipoteca.
Anche il venditore ha dei vantaggi, perché non deve estinguere anticipatamente il mutuo, eventualmente pagando la relativa penale, e non deve preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca. Il venditore, però, deve fare attenzione a ottenere la liberazione da parte della banca creditrice, perché in caso contrario rimane responsabile del pagamento del mutuo da parte dell'acquirente.
Ricordiamo che non tutti i mutui possono essere oggetto di accollo. In alcuni casi il contratto prevede l’obbligo di estinguere immediatamente il mutuo in caso di vendita dell’immobile ipotecato, in altri casi l’accollo è subordinato al consenso della banca. Ciò avviene soprattutto nei mutui concesso a condizioni agevolate, come per esempio accade per i mutui concessi ai dipendenti della banca mutuante, o delle società appartenenti allo stesso gruppo. In questo caso è possibile che l’accollo sia consentito, ma a condizioni diverse rispetto a quelle originarie (cioè con un tasso di interesse più alto, o maggiori spese accessorie). In alcuni casi, comunque, una clausola che prevede l’obbligo di estinguere immediatamente il mutuo in caso di vendita dell’immobile ipotecato è contenuta anche in contratti di mutuo che non prevedono agevolazioni. E’ dunque importante controllare sempre attentamente il testo del mutuo prima di accordarsi per l’accollo.


La convenienza dell’accollo per l’acquirente

Per verificare l’effettiva convenienza dell’accollo, bisogna confrontare le condizioni del mutuo esistente, e in primo luogo il tasso di interesse, con quelle che si potrebbero ottenere sul mercato stipulando un nuovo mutuo. Se il mutuo esistente è stato stipulato in un momento in cui i tassi erano più bassi (se si tratta di un mutuo a tasso fisso) oppure le banche applicavano uno “spread” più ridotto (nel caso del mutuo a tasso variabile), allora può essere conveniente accollarsi il vecchio mutuo anziché stipularne uno nuovo.
Ricordiamo comunque che l’accollo comporta l’accettazione di tutte le condizioni contrattuali già stabilite nel contratto. E’ quindi opportuno valutare attentamente, oltre al tasso di interesse, anche la durata residua e l’importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze. Inoltre bisogna considerare che chi non è già cliente della banca che ha concesso il mutuo dovrà probabilmente aprire un nuovo conto corrente.


La responsabilità del venditore

Il venditore può avere dei vantaggi dall’accollo, perché non deve estinguere anticipatamente il mutuo e non deve preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca.
Il venditore, però, corre il rischio di rimanere obbligato in solido con l’acquirente per il rimborso del mutuo e tutte le obbligazioni connesse. La banca, infatti, non accetta di liberare il debitore originario, se non dopo aver valutato la situazione patrimoniale e finanziaria dell’acquirente che si accolla il mutuo.
E’ dunque opportuno che il venditore si informi preventivamente presso la banca circa la possibilità di ottenere la liberazione dal debito in seguito all’accollo, perché in caso contrario rimarrebbe responsabile nei confronti della banca in caso di mancato pagamento delle rate da parte dell’acquirente (pur con possibilità di rivalersi verso quest’ultimo).
Teniamo presente che le banche di solito si riservano di rilasciare la dichiarazione di liberatoria per il venditore soltanto dopo la stipula dell’atto di compravendita contenente l’accordo per l’accollo del mutuo. Per non correre rischi, il venditore dovrebbe dunque chiedere una lettera di liberazione anticipata, condizionata all’accollo del debito da parte del futuro acquirente, previa istruttoria da parte della banca sulla situazione finanziaria e patrimoniale di questo.


La convenienza dell’accollo per il venditore

L’accollo era molto diffuso negli scorsi anni, quando era normale che per l’estinzione anticipata di un mutuo fosse applicata una penale, e in più il mutuatario doveva farsi carico delle spese per la cancellazione dell’ipoteca. In tal caso, infatti, l’accollo del mutuo all’acquirente rappresentava un risparmio anche per il venditore.
Oggi la situazione è cambiata, perché in molti casi non sono più previste penali per l’estinzione anticipata del mutuo. Ricordiamo infatti che la penale per l'estinzione anticipata non è più prevista per i mutui stipulati dal 3 aprile 2007, se contratti per l'acquisto o la ristrutturazione di qualsiasi abitazione, anche se non si tratta di prima casa, e addirittura di fabbricati non abitativi, se destinati all'esercizio di attività commerciali o professionali da parte di persone fisiche. Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 era già stata prevista l'eliminazione della penale, ma solo se erano destinati a finanziare l'acquisto dell'abitazione in cui l'acquirente intendeva trasferire la propria residenza, quindi i mutui "prima casa" (decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Oggi, inoltre, la cancellazione dell’ipoteca avviene nella maggior parte dei casi con la procedura cosiddetta “automatica”, senza stipula di un atto notarile, e le relative spese sono a carico della banca.
La convenienza all’accollo del mutuo da parte del venditore è dunque diminuita, soprattutto se si tratta di un privato.
Proporre all’acquirente l’accollo del mutuo può essere ancora interessante, invece, per le imprese di costruzione. In questo caso l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo stipulato per la costruzione dell’immobile deve essere necessariamente cancellata prima della vendita, o quantomeno contestualmente, e la procedura di cancellazione “automatica” dell’ipoteca, che richiede almeno trenta giorni dall’estinzione del debito, non risulta applicabile nella maggior parte dei casi (cioè quando l’estinzione del debito dovrebbe avvenire utilizzando il saldo del prezzo versato dall’acquirente).
La legge, infatti, obbliga il costruttore a procedere alla cancellazione dell'ipoteca, o al suo frazionamento, prima della stipula del rogito definitivo, e vieta espressamente al notaio di stipulare l'atto, in presenza di un'ipoteca, se non si è prima provveduto in tal senso (art. 8, d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122). La legge richiede che prima della vendita sia stipulato l'atto notarile di assenso alla cancellazione dell'ipoteca, oppure l'atto di frazionamento del mutuo e dell'ipoteca, quindi non è più possibile procedere alla vendita in presenza di una semplice dichiarazione di quietanza con cui la banca dichiara che il debito è stato estinto, e si impegna a rilasciare successivamente il consenso alla cancellazione formale dell'ipoteca. Per i fabbricati di nuova costruzione non è neppure possibile avvalersi della procedura di cancellazione “automatica” delle ipoteche. Il costruttore, dunque, deve essere in grado di ottenere, prima della stipula del rogito definitivo (anche pochi minuti prima, naturalmente) la cancellazione dell'ipoteca dall'appartamento venduto, oppure il frazionamento in quote del mutuo originario e della relativa ipoteca, se l'acquirente intende accollarsi il mutuo.
Per consentire l’accollo all’acquirente, il mutuo contratto per finanziare la costruzione dell’immobile deve essere frazionato sulle singole unità immobiliari


Accollo esterno e accollo interno

L’accollo del mutuo avviene normalmente nella forma dell’accollo esterno, cioè come contratto concluso tra il debitore e un terzo (normalmente l’acquirente dell’immobile), con il quale quest’ultimo si assume il debito del primo, e viene data al creditore la possibilità di aderire all’accordo, rendendolo irrevocabile a suo favore (art. 1273 del codice civile).
Con l’adesione all’accollo il creditore rende irrevocabile l’assunzione di responsabilità del terzo, ma non libera necessariamente il debitore originario, che rimane obbligato in solido con il terzo. Si parla allora di accollo cumulativo.
Se invece il creditore dichiara espressamente di liberare il debitore originario, l’accollo viene definito accollo privativo. La semplice adesione del creditore all’accollo esterno comporta la liberazione del debitore originario solo se questa costituisce condizione espressa della stipulazione.
L’accollo può essere pattuito anche nella forma di accollo interno, che produce effetti soltanto nei rapporti tra debitore e terzo, senza che il creditore possa aderirvi.