Chi non è più soddisfatto del proprio mutuo, può tentare di cambiarlo con uno più adatto alle proprie esigenze.
Questa possibilità è favorita dalla legge, che ha previsto l'esenzione dalla maggior parte delle tasse (art. 8, commi da 1 a 4-bis, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40), e ha stabilito che "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali" (art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).
Cambiare mutuo può essere conveniente perché la concorrenza tra le banche porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, che possono risultare più interessanti di quelle offerte in precedenza. Inoltre, la situazione sempre in evoluzione dei tassi di interesse può portare ciascuno di noi a riconsiderare le scelte fatte al momento dell'acquisto della casa, quando abbiamo deciso di fare un mutuo a determinate condizioni.
Per esempio, chi ha visto aumentare eccessivamente il peso della rata mensile, potrebbe decidere di allungare la durata del mutuo, in modo di ridurre l'importo della rata. Oppure, potrebbe scegliere di passare al tasso fisso, che garantisce la tranquillità di non subire, in futuro, un aumento della rata. Inoltre, chi ha stipulato un mutuo negli anni in cui gli spread applicati dalle banche erano ai massimi storici, può cambiare mutuo per ottenere l’applicazione di tassi più convenienti.
Tutte queste ipotesi, naturalmente, devono essere puntualmente verificate in relazione a ciascun caso specifico, perché valutando pro e contro potremmo anche decidere che è meglio andare avanti con il vecchio mutuo.
Chi vuole cambiare mutuo ha di fronte tre possibilità: la portabilità, la sostituzione o la rinegoziazione.


La portabilità del mutuo

La cosiddetta "portabilità" del mutuo consiste nella possibilità, da parte di chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su un immobile, di estinguerlo e stipularne un altro con un'altra banca, che gli offre condizioni più vantaggiose, garantendolo con la stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo.
In realtà, dunque, sarebbe più corretto parlare di "portabilità dell'ipoteca" o ancora meglio di "surrogazione dell'ipoteca", dato che è questa che viene "spostata" da una banca all'altra, mentre il vecchio mutuo deve essere necessariamente estinto, e se ne fa uno nuovo. L'ultima versione delle norme, peraltro, lascia spazio anche a interpretazioni differenti.
La "surrogazione dell'ipoteca" è sempre esistita (è prevista dall'art. 1202 del codice civile), ma è stata resa più conveniente dalle norme che hanno previsto l'esenzione dalla maggior parte delle tasse, e hanno stabilito che per la surrogazione "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali", ed è esclusa l'applicazione di "penali o altri oneri di qualsiasi natura" (art. 8 comma 3-bis del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, aggiunto dall'art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).
Ciò significa, ovviamente, che la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per l'operazione. Ma l'espresso riferimento alle "penali" significa anche che in caso di surrogazione dell'ipoteca la vecchia banca non può far pagare la penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, neppure quando essa sarebbe ancora applicabile.
Anche la parcella del notaio è a carico della banca, quindi il cliente non deve pagare nulla.
Dobbiamo tenere presente, però, che utilizzando la portabilità non è possibile stipulare un nuovo mutuo che finanzi, oltre all'estinzione del mutuo precedente, anche ulteriori esigenze di liquidità. Infatti, se l'importo del nuovo mutuo superasse il debito residuo del vecchio mutuo, l'eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca, proprio per il meccanismo della surrogazione, che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente. Chi ha bisogno di ottenere una somma più alta, deve necessariamente ricorrere alla sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo, iscrivendo una nuova ipoteca.


La sostituzione del mutuo

La "sostituzione" del mutuo rappresenta la soluzione tradizionale, più semplice ma più costosa. Si estingue il vecchio mutuo, cancellando la vecchia ipoteca, e ne viene stipulato uno nuovo, iscrivendo una nuova ipoteca.
La sostituzione può essere concordata con la stessa banca con cui avevamo fatto il vecchio mutuo, oppure con una banca diversa.
La cancellazione della vecchia ipoteca può avvenire in molti casi con il procedimento semplificato (cancellazione d'ufficio), cioè a spese della banca. Per il nuovo mutuo, però, non sono previste agevolazioni fiscali, quindi le spese da sostenere sono simili a quelle che abbiamo pagato per il vecchio mutuo.
La banca, infatti, può applicare le spese accessorie (spese di istruttoria, costo della perizia per la valutazione dell'immobile, se necessaria), e si deve pagare la penale per l'estinzione del vecchio mutuo, nelle ipotesi e nella misura in cui essa è ancora prevista. In caso di sostituzione del mutuo, con iscrizione di una nuova ipoteca, resta a carico del cliente anche la parcella del notaio, che comprende le verifiche da eseguire nei registri immobiliari sulla proprietà dell'immobile e l'assenza di altre ipoteche o pignoramenti, e la relazione per la banca. Resta infine a carico del cliente anche l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, pari allo 0,25% della somma erogata (2% in caso di mutuo contratto per l'acquisto o la ristrutturazione di una seconda casa).
Ricordiamo però che anche con la sostituzione del mutuo possiamo continuare a beneficiare della detrazione degli interessi passivi sul mutuo contratto per l'acquisto o la costruzione dell'abitazione principale, ma solo fino all'importo del mutuo precedente.
Il vantaggio della sostituzione rimane quello di poter ottenere dalla banca una somma più alta rispetto al mutuo precedente, per finanziare ulteriori esigenze di liquidità. Utilizzando la portabilità del mutuo, invece, non è possibile stipulare un nuovo mutuo di importo superiore al debito residuo del vecchio mutuo. Infatti, se l'importo del nuovo mutuo superasse il debito residuo del vecchio mutuo, l'eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca, proprio per il meccanismo della surrogazione, che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente.
Se abbiamo bisogno di altri soldi, oltre a quelli che occorrono per estinguere il vecchio mutuo, dobbiamo quindi rinunciare alle agevolazioni previste dalle nuove norme per la portabilità, e stipulare un nuovo mutuo, con iscrizione di una nuova ipoteca sull'immobile.


La rinegoziazione del mutuo

Per chi non è soddisfatto del proprio mutuo c'è anche un'altra possibilità. Si può tentare di rinegoziare il mutuo con la stessa banca.
Naturalmente bisogna che anche la banca sia d'accordo.
In questo caso il contratto di mutuo rimane lo stesso, ma vengono modificate alcune delle sue condizioni, come le modalità di calcolo del tasso, la durata, l'importo della rata.
Queste modifiche devono essere concordate con la banca, e possono essere stipulate anche con una scrittura privata non autenticata, cioè senza andare dal notaio. In questo caso l'operazione è a costo zero.
Ricordiamo però che le modifiche stipulate con una scrittura privata non autenticata non possono essere pubblicizzate nei registri immobiliari, e da ciò deriva una loro inopponibilità ai terzi. In alcuni casi questa inopponibilità può essere irrilevante, per esempio quando la modifica è solo a vantaggio del debitore (riduzione del tasso di interesse).
In molti casi, dunque, la banca avrà interesse a ottenere l'opponibilità ai terzi della modifica, che va anche a suo vantaggio, come avviene nel caso di allungamento della durata del contratto, o passaggio del tasso di interesse da variabile a fisso (più alto). In queste ipotesi sarà necessario procedere all'iscrizione di una nuova ipoteca, anziché limitarsi ad annotare la variazione alla precedente iscrizione. L'intervento del notaio, in questo caso, sarà richiesto dalla banca per tutelare il proprio credito.
La legge finanziaria 2008 ha stabilito la possibilità del debitore di rinegoziare il mutuo "senza spese" (art. 8 comma 3 del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, come modificato dall'art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244 - legge finanziaria per il 2008). Ciò significa che oggi anche per la rinegoziazione la banca non può imporre oneri o commissioni.