L’imposta sostitutiva

Il mutuo concesso da una banca, purché sia di durata superiore a 18 mesi, è soggetto a un'imposta che si applica in percentuale sulla somma erogata, e sostituisce le ordinarie imposte di registro, ipotecarie e di bollo che sarebbero dovute in caso di mutuo concesso da un privato, quindi viene definita come imposta sostitutiva.
Fino al 23 dicembre 2013 l’applicazione dell’imposta sostitutiva era automatica, per tutti i finanziamenti bancari. Dal 24 dicembre 2013, invece, l’imposta sostitutiva si applica solo in seguito a una specifica opzione espressa dalla banca nel contratto di mutuo (art. 17, primo comma, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, come modificato dall’art. 12, quarto comma, del decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145).
Poiché l’imposta sostitutiva è di solito vantaggiosa rispetto alle imposte ordinarie, è importante verificare che nel contratto di mutuo sia contenuta espressamente questa specifica opzione.
L'imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell'importo del mutuo, con la sola eccezione dei mutui destinati a finanziare l'acquisto o la ristrutturazione di una seconda casa, intendendo come tale l'abitazione per cui non ricorrono i requisiti di "prima casa" ai fini delle agevolazioni sulle imposte di registro e l'Iva. Ai mutui concessi per finanziare l'acquisto o la ristrutturazione di una seconda casa l'imposta sostitutiva si applica con un'aliquota pari al 2% dell'importo del mutuo.
L'aliquota ordinaria dello 0,25% si applica quindi ai mutui concessi per finanziare l'acquisto o la ristrutturazione della "prima casa", ma anche a tutti i mutui che hanno una diversa finalità, purché non siano destinati all'acquisto o ristrutturazione della seconda casa del mutuatario. Dal primo gennaio 2008, in caso di mutuo contratto per l'acquisto di un'abitazione, perché sia applicata l'aliquota dello 0,25% la sussistenza delle condizioni per l'agevolazione prima casa deve risultare da una dichiarazione espressa della parte mutuataria, resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo. Sempre dal primo gennaio 2008, in caso di mutuo contratto per l'acquisto della prima casa, la successiva perdita delle agevolazioni prima casa sull'acquisto comporta anche l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 2% sul mutuo, dato che questo risulta, da fatto, stipulato per finanziare l'acquisto di una seconda casa. In tal caso è dunque dovuta la differenza tra l'imposta pagata (0,25%) e quella da pagare (2%), oltre alla sanzione (pari al 30% dell'imposta dovuta) e agli interessi legali (art. 1 comma 160 della legge 24 dicembre 2007 n. 244 - legge finanziaria 2008).
L'estinzione anticipata del mutuo non fa perdere le agevolazioni fiscali, neppure se avviene prima che siano trascorsi diciotto mesi dalla sua stipula. Una circolare congiunta dell'Agenzia delle entrate e dell'Agenzia del territorio ha infatti chiarito definitivamente che anche in questo caso non si deve pagare alcuna imposta aggiuntiva (Circolare n. 6 del 14 giugno 2007).