Nel nostro ordinamento giuridico la proprietà dei beni immobili risulta dai registri immobiliari conservati presso l’Agenzia delle entrate (Uffici provinciali del Territorio). Lo stesso avviene per tutti i diritti relativi a beni immobili (per esempio l’usufrutto, la superficie o la servitù).

I registri immobiliari sono pubblici, quindi il loro contenuto può essere conosciuto da chiunque ne faccia richiesta.
L’ispezione dei registri immobiliari è l’operazione più importante tra tutte quelle che devono essere eseguite prima dell’acquisto di un immobile, ed è eseguita dal notaio incaricato della stipula dell’atto. Solo in questo modo si può verificare il diritto di proprietà del venditore.

Bisogna infatti controllare che sia stato trascritto il suo acquisto, che il precedente venditore fosse a sua volta proprietario, e così via a ritroso fino ad arrivare a un acquisto avvenuto più di vent’anni prima della data dell’ispezione. Non occorre andare oltre, perché chi può vantare una serie di passaggi continuativi da oltre vent’anni può eccepire l’avvenuta usucapione, sommando al proprio possesso quello dei precedenti possessori, quindi qualsiasi irregolarità avvenuta precedentemente si intende ormai sanata.

L’esame dei registri immobiliari non è semplice perché questi non sono impostati su base reale, con una scheda per ogni immobile, su cui trascrivere tutti i successivi passaggi di proprietà, ma su base personale, con una scheda per ogni persona, su cui sono trascritti tutti gli acquisti e le vendite immobiliari che lo riguardano (nel territorio di competenza di un determinato ufficio). Da ciò deriva l’assoluta necessità che ogni trasferimento venga trascritto, anche quelli dipendenti da successione a causa di morte. In caso contrario mancherebbe un anello della catena, e non sarebbe possibile completare l’indagine. Ecco perché la legge prevede l’obbligo di trascrivere l’accettazione, anche tacita, dell’eredità. La mancata trascrizione di un atto determina infatti l’inefficacia delle trascrizioni di tutti gli atti successivi.

Nell’ambito delle verifiche della proprietà immobiliare che precedono l’atto di compravendita, assume rilevanza anche il regime patrimoniale dei coniugi, che in Italia può essere quello della comunione dei beni oppure della separazione dei beni.

Il regime patrimoniale dei coniugi ha rilevanza nell’ambito della compravendita immobiliare sia dal punto di vista del venditore, sia da quello dell’acquirente, pertanto deve essere attentamente verificato prima della stipula dell’atto di compravendita.
Il venditore, infatti, se ha acquistato l’immobile mentre si trovava in regime di comunione legale dei beni con il proprio coniuge, non ne è proprietario esclusivo, indipendentemente dall’intestazione catastale, che potrebbe anche non corrispondere alla realtà. La vendita dell’immobile richiede dunque l’intervento anche del coniuge.

Anche il regime patrimoniale dell’acquirente deve essere verificato, perché se egli si trova in regime di comunione legale dei beni, il coniuge diventa comproprietario dell’immobile, pur non intervenendo davanti al notaio per firmare l’atto di acquisto, e ciò può avere conseguenze anche sotto l’aspetto fiscale, oltre che essere rilevante al fine della stipula del mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile.

Ecco perché il notaio richiede sempre alle parti di consegnargli l’estratto dell’atto di matrimonio, da cui risulta ufficialmente il regime patrimoniale del coniugi, oppure il certificato di stato civile libero, per chi non è sposato.