Gli adempimenti del notaio

Dopo la stipula dell’atto di compravendita, devono essere rapidamente svolti alcuni adempimenti, che il notaio esegue nell’interesse dell’acquirente: la trascrizione nei registri immobiliari, la voltura catastale e la registrazione dell’atto ai fini fiscali.
Oggi questi adempimenti sono svolti interamente per via telematica, attraverso il Modello Unico Informatico (MUI), attraverso il quale il notaio provvede anche a versare contestualmente le somme dovute a titolo di imposte indirette sulla compravendita (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, imposta di bollo, tasse di trascrizione e voltura). Attraverso il Modello Unico Informatico il notaio invia anche una copia autentica informatica dell’atto di compravendita, sottoscritta con la propria firma digitale.
Il più importante di questi adempimenti è la trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari, che deve essere eseguito nel più breve tempo possibile, a garanzia del venditore.
Ricordiamo infatti che nel nostro ordinamento giuridico la proprietà dei beni immobili risulta dai registri immobiliari conservati presso l’Agenzia delle entrate (Uffici provinciali del Territorio). Lo stesso avviene per tutti i diritti relativi a beni immobili (per esempio l'usufrutto, la superficie o la servitù). I registri immobiliari sono pubblici, quindi il loro contenuto può essere conosciuto da chiunque ne faccia richiesta.
Ogni trasferimento della proprietà di un bene immobile, così come la costituzione o il trasferimento di un altro diritto reale, deve essere trascritto nei registri immobiliari, proprio al fine di garantirne la pubblicità.
Gli atti che non vengono trascritti nei registri immobiliari sono validi e hanno piena efficacia tra le parti (cioè tra venditore e acquirente), ma non nei confronti di tutti gli altri soggetti. Ciò significa che qualcuno potrebbe successivamente acquistare lo stesso immobile da chi lo ha già venduto, e trascrivendo per primo il proprio acquisto nei registri immobiliari ne diventerebbe legittimo proprietario (ferma restando, ovviamente, la responsabilità di chi ha venduto due volte lo stesso bene). Questa è la cosiddetta efficacia dichiarativa della trascrizione, che si fonda su una presunzione assoluta di conoscenza da parte di tutti di ciò che è trascritto, e di ignoranza di ciò che non è trascritto, senza possibilità di prova contraria.
E' chiaro, dunque, che l’acquirente ha interesse a trascrivere immediatamente il proprio acquisto. Si dice infatti che la trascrizione è un onere per chi acquista un immobile. Per agevolare l'acquirente la legge pone l'obbligo della trascrizione a carico del notaio che ha rogato l'atto di compravendita. Anche questa formalità viene dunque eseguita dal notaio senza che la parte debba preoccuparsene, così come avviene per la registrazione e la voltura catastale.
Attraverso il Modello Unico Informatico il notaio provvede anche alla voltura catastale, cioè a intestare l’immobile in catasto a nome dell’acquirente.


Imposta unica comunale (IUC)

La IUC è la nuova “imposta unica comunale”, introdotta dal primo gennaio 2014, che comprende l’IMU (imposta municipale unica), la TARI, cioè la tassa sui rifiuti, e la TASI, il tributo sui “servizi indivisibili” (come per esempio, illuminazione pubblica, la manutenzione delle strade, etc.).
La dichiarazione IUC deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione degli immobili. Se intervengono variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta, il termine di presentazione è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Il modello dichiarativo è messo a disposizione da ciascun Comune.
Spetta ai Comuni la determinazione del numero e delle scadenze di pagamento, con la previsione di almeno due rate semestrali, anche differenziate fra TARI e TASI. Il versamento deve essere effettuato con modello F24, bollettino di conto corrente o altre modalità di pagamento elettronico.


Imposta Municipale Unica (IMU)

In caso di trasferimento della proprietà di un immobile, l’IMU è ripartita tra venditore e acquirente in base ai mesi di proprietà. Il mese in cui si stipula l’atto di compravendita è a carico di chi ha posseduto l'immobile per almeno 15 giorni.
Chi compra un immobile non deve presentare alcuna comunicazione, perché vale a tal fine la registrazione dell’atto all’Agenzia delle entrate, eseguita dal notaio, ma deve informarsi presso il Comune sull’importo da pagare, perché le aliquote sono fissate a livello locale e variano ogni anno.
Ricordiamo che l’IMU si paga in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, con il modello F24 (in banca o in posta), e si calcola sul valore catastale dell’immobile, rivalutato in base alle disposizioni di legge.
Dal primo gennaio 2014 l’IMU non si applica all’abitazione principale (con residenza anagrafica) e alle relative pertinenze, escluse le abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.


Tassa sui rifiuti (TARI)

La TARI il tributo destinato a finanziare i costi di raccolta e smaltimento rifiuti, in sostituzione della TARES/TARSU.
La TARI è dovuta da chiunque, a qualsiasi titolo, occupa o conduce locali, indipendentemente dall’uso a cui sono adibiti, ma è esclusa per le aree scoperte pertinenziali o accessorie non operative (giardini condominiali, cortili, etc.) e per le parti comuni dell’edificio non detenute o occupate in via esclusiva (ad esempio, tetti e lastrici solari, scale, aree destinate al parcheggio).
La superficie assoggettabile al tributo è quella calpestabile. Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria si prevede però di applicare l’imposta sull’80% della superficie catastale, in seguito all’attivazione di una procedura fra Agenzia delle entrate e Comuni. Per le unità immobiliari diverse da quelle a destinazione ordinaria, la superficie soggetta a TARI rimane quella calpestabile.
Specifiche ipotesi di riduzioni tariffarie possono essere adottate dai Comuni (ad esempio, abitazioni con unico occupante, abitazioni tenute a disposizione per uso limitato, fabbricati rurali a uso abitativo). La TARI è dovuta nella misura massima del 20% in caso di mancato svolgimento del servizio di gestione dei rifiuti o nel caso in cui lo stesso sia gravemente carente, mentre nelle zone in cui non è effettuata la raccolta è dovuta in misura non superiore al 40%. Saranno previste riduzioni anche per la raccolta differenziata riferibile alle utenze domestiche.


Tassa sui servizi indivisibili (TASI)

La TASI è destinata al finanziamento dei servizi comunali rivolti alla collettività, come la manutenzione del manto stradale, la pubblica illuminazione, etc..
Soggetto passivo è il possessore o detentore di fabbricati, aree scoperte, aree edificabili.
La base imponibile è quella prevista per l’IMU, cioè il valore catastale dell’immobile.
L’aliquota base è pari all’1 per mille. Il singolo Comune può operare riduzioni (fino all’azzeramento) o aumenti, ma in ogni caso la somma delle aliquote di TASI e IMU non deve superare, per ciascuna tipologia di immobile, l’aliquota massima consentita per l’IMU. Per i fabbricati rurali strumentali, l’aliquota non può superare l’1 per mille. Il Comune può stabilire riduzioni ed esenzioni.


Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF)

L'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) dovuta sul reddito da immobili è calcolata nella Dichiarazione dei Redditi (Modello 730 o Modello Unico) da presentare l'anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell'immobile acquistato.
Il reddito immobiliare va sommato agli altri redditi posseduti (lavoro dipendente o pensione, lavoro autonomo, reddito d'impresa, etc.), quindi ciascuno paga in funzione del totale dei propri redditi.
L'imponibile IRPEF (cioè l'importo sul quale viene calcolata l'imposta) varia in base all'utilizzo dell'immobile, alla sua rendita catastale, o all'eventuale canone di locazione percepito. La rendita è indicata normalmente sull'atto notarile di acquisto, ma può anche essere verificata con una visura catastale. Tale rendita va maggiorata del 5%.
L'abitazione principale, o quella utilizzata come abitazione principale da familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall'IRPEF. L'esenzione spetta soltanto per un fabbricato. Nell'esenzione sono comprese anche le pertinenze, come ad esempio il garage, la cantina o il posto auto.
L'immobile concesso in locazione è tassato in base al canone d'affitto percepito nell'anno precedente a quello di presentazione della Dichiarazione dei Redditi, con detrazioni forfetarie che dipendono dal tipo di contratto di locazione in corso. Normalmente la detrazione concessa è pari al 15% del canone (se ad esempio l'affitto annuo è di 5.000 euro, l'imponibile IRPEF ammonta a 4.250 euro); in presenza di contratti a “canone concertato” la detrazione è invece più consistente, e dipende dalle circostanze (disagio abitativo del conduttore, credito d’imposta, canoni non percepiti, ecc.).
In alternativa, per i redditi derivanti dalla locazione di abitazioni e relative pertinenze da parte di persone fisiche, è possibile optare per la cosiddetta “cedolare secca”, un’imposta sostitutiva che si applica sul canone di locazione con l’aliquota del 21%, ridotta al 15% per i soli contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o nei comuni ad alta tensione abitativa (art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23). La cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
Dal primo gennaio 2014 l'abitazione tenuta a disposizione (cioè non locata) situata nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale, è soggetta a IRPEF nella misura del 50% della rendita catastale (articolo 1, comma 717, della legge 27 dicembre 2013, n. 147).


Allacciamento delle principali utenze

Energia elettrica. La fornitura di energia elettrica può essere richiesta, al fornitore prescelto, anche telefonicamente o via internet. Nel caso di fabbricato di nuova costruzione occorre comunicare i dati anagrafici e il codice fiscale del nuovo intestatario, il numero indicato nell'etichetta posta sul contatore, la potenza richiesta e l'indirizzo per il recapito delle fatture. Se invece si subentra nell'utenza di un contatore elettrico già esistente, bisogna comunicare il nome del precedente intestatario, il numero cliente e la lettura del consumo del contatore, oltre ai dati anagrafici e al codice fiscale del nuovo utente, sia nel caso in cui tale contratto sia ancora attivo (voltura), sia nel caso in cui il contratto sia stato cessato dal vecchio intestatario (subentro). Sono previste riduzioni di tariffa per l'uso domestico residente.

Gas e Acqua. Per gas e acqua occorre rivolgersi allo sportello dell’azienda competente. Bisogna portare con sé un documento d'identità, il codice fiscale e, per il gas, la dichiarazione di conformità dell'impianto. Per il subentro diretto il venditore deve presentare una bolletta e la lettura del contatore. Se non si va di persona occorre una delega scritta e una fotocopia del documento di identità.

Telefono. Per la richiesta di nuovi impianti o per il trasloco di una linea già esistente è sufficiente contattare l'operatore di telefonia fissa preferito e seguire le istruzioni da esso fornite. Normalmente si può fare tutto per telefono o a mezzo posta.


Trasferimento della residenza

Chi va ad abitare nella casa che ha appena acquistato, deve comunicare il trasferimento di residenza all’anagrafe del Comune in cui si trova, portando con se un documento di identità, il codice fiscale, la patente di guida e la carta di circolazione dei veicoli che ha intestati.
Il Comune della nuova residenza comunicherà il trasferimento al Comune in cui era precedentemente la residenza.
Se per l’acquisto avete richiesto le agevolazioni sulla prima casa, e non avete già la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non dimenticate di trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Conviene comunque trasferirla al più presto per beneficiare delle agevolazioni sull’abitazione principale ai fini dell’IMU.
Carta d’identità. La carta d’identità resta invariata sino alla sua scadenza.
Patente e carte di circolazione dei veicoli. Riceverete per posta le etichette adesive con il nuovo indirizzo da applicare su patente e carte di circolazione.
ASL. Se il trasferimento di residenza avviene nel territorio della stessa ASL e non si intende cambiare il medico di famiglia, non occorre alcuna comunicazione. Altrimenti bisogna recarsi alla nuova ASL di appartenenza e scegliere un nuovo medico di famiglia.
Posta. E’ possibile attivare il servizio “Seguimi” per fare inoltrare al nuovo indirizzo la posta che arriva al vecchio. Basta andare in un ufficio postale o sul sito internet www.poste.it.
Banche e assicurazioni. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato alla banca e alla compagnia di assicurazione, con una raccomandata o direttamente in filiale o agenzia.
Partita IVA. Chi ha la partita IVA deve comunicare il cambio di residenza all’Agenzia delle entrate, entro trenta giorni dalla comunicazione al Comune, con l’apposito modello.
Registro Imprese. Chi è iscritto al Registro delle Imprese, anche come socio o amministratore di società, deve comunicare la nuova residenza alla Camera di Commercio.
Lavoratori subordinati. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato tempestivamente al datore di lavoro per le pratiche relative a contributi, INPS, INAIL, etc..
INPS. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato all’Inps (o altra cassa di previdenza).
Canone RAI. Il trasferimento di residenza deve essere comunicato entro 20 giorni, indicando il numero dell'abbonamento, scrivendo all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale I di Torino – Ufficio territoriale di Torino 1 Sportello S.A.T. Casella postale 22 - 10121 Torino, telefonando al 199.123.000 o dal sito internet www.abbonamenti.rai.it.


Le spese condominiali

In caso di vendita di un immobile compreso in un condominio, si pone il problema della ripartizione delle spese condominiali tra il venditore e l’acquirente.
Per le spese condominiali ordinarie, che maturano giorno per giorno (e di solito sono pagate in due o più rate) si fa riferimento alla data del rogito. Le spese condominiali ordinarie sono a carico del venditore sino al giorno dell’atto di compravendita, mentre l’acquirente inizia a pagarle da lì in avanti.
Le spese condominiali straordinarie (lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, innovazioni) sono invece decise dall’assemblea di condominio, quindi la giurisprudenza ritiene che esse siano a carico di chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui si è svolta l’assemblea che ha deliberato la spesa, e quindi avrebbe potuto parteciparvi e concorrere alla delibera, indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati eseguiti, in tutto o in parte, successivamente all’atto di compravendita dell’immobile (Corte di Cassazione, sentenza n. 10235/2013). Può accadere, dunque, che il venditore sia tenuto a pagare le spese straordinarie relative a lavori eseguiti quando non era più proprietario dell’immobile, se sono stati deliberati prima dell’atto di compravendita.
E’ sempre possibile accordarsi diversamente, con una clausola inserita nel contratto preliminare o nell’atto di compravendita, oppure con una scrittura privata sottoscritta separatamente. Questo accordo, però, vale solo tra le parti, e non nei confronti del condominio.
Nei confronti del condominio, infatti, la legge prevede la responsabilità solidale del venditore e dell’acquirente per tutte le spese condominiali relative all’anno in corso al momento dell’atto di compravendita, e all’anno precedente (art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile). Ciò significa che l’amministratore del condominio può richiedere il pagamento di queste spese anche all’acquirente, il quale poi avrà diritto di rivalersi sul venditore (Corte di Cassazione, sentenza n. 23682/2011).
Chi sta per acquistare un immobile in condominio, deve dunque preoccuparsi di farsi consegnare dal venditore un’attestazione rilasciata dall’amministratore del condominio relativa allo stato dei pagamenti delle spese condominiali. Se da essa risultano spese non ancora pagate, l’acquirente dovrà chiedere al venditore di provvedere al saldo prima del rogito, o al massimo contestualmente al rogito, perché in caso contrario potrebbe essere chiamato a risponderne. Nella stessa dichiarazione, è opportuno chiedere che l’amministratore attesti che il condominio non ha liti in corso. Infatti, se ci fosse una causa in corso tra il condominio e un terzo, l’acquirente dell’immobile si troverebbe coinvolto e ne subirebbe le conseguenze (negative o positive), quindi è giusto che ne sia informato.
L’amministratore del condominio non può rifiutarsi di rilasciare tale attestazione, essendo un preciso obbligo posto a suo carico dalla legge (art. 1130, primo comma, n. 9, del codice civile).


L’amministratore del condominio

L'acquisto di un appartamento in condominio deve essere comunicato all'amministratore, perché possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali e calcolare l’eventuale conguaglio dovuto dal venditore per le rate non ancora scadute al momento del rogito.
Ricordiamo inoltre che il venditore deve trasmettere all'amministratore una copia autentica dell’atto di compravendita, cioè del titolo che determina il trasferimento del diritto. In caso contrario, rimane responsabile, nei confronti del condominio, delle spese condominiali dovute dall’acquirente dopo la stipula dell’atto di compravendita, fino al momento in cui è trasmessa la copia (art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato dall’art. 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013).
Chi vende un immobile in condominio, dunque, deve ricordarsi di chiedere al notaio il rilascio di una copia autentica dell’atto (sostenendone il relativo costo), e di trasmetterla appena possibile all’amministratore del condominio, facendosi rilasciare una ricevuta, che deve essere conservata come prova dell’adempimento dell’obbligo previsto dalla legge. In caso contrario, l’amministratore del condominio potrà richiedere il pagamento delle spese condominiali successive al rogito spese anche al venditore (che potrà poi rivalersi sull’acquirente).
La trasmissione della copia autentica dell’atto all’amministratore del condominio può avvenire con lettera raccomandata (e in tal caso è consigliabile che sia una raccomandata con avviso di ricevimento, che sarà conservato come prova della data di consegna), oppure anche a mano (e in questo caso è necessario farsi rilasciare una ricevuta, firmata dall’amministratore, recante l’indicazione della data di consegna).