La durata

La durata del mutuo è un altro elemento importante, perché incide sul tasso di interesse applicato, sul costo complessivo del finanziamento e sull’importo della rata, e quindi sulla sostenibilità del finanziamento.
La durata del mutuo risulta anche correlata alla scelta tra il tasso fisso e quello variabile. Per le durate più lunghe (venticinque, trenta anni o oltre) il tasso variabile diventa più rischioso per il mutuatario, dato che nessuno può prevedere cosa succederà in un periodo di tempo così lungo. Per le banche, però, un tasso fisso su un lungo periodo comporta un sostanziale incremento del rischio. Ecco perché non tutte le banche concedono mutui a tasso fisso di durata molto lunga.
Ricordiamo anche che la possibilità di esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta sostitutiva in luogo delle ordinarie imposte è prevista solo per i finanziamenti a medio-lungo termine (cioè di durata superiore a diciotto mesi).
Per i mutui di durata superiore a vent’anni, bisogna anche tenere conto della necessità di provvedere al rinnovo dell’iscrizione ipotecaria, il cui costo è a carico del mutuatario.


La periodicità delle rate

La maggior parte del mutui prevede il pagamento di rate con periodicità mensile. Le rate possono scadere all’inizio di ogni mese, alla fine, oppure nello stesso giorno di calendario in cui è stato stipulato il mutuo (per esempio il giorno 25 di ogni mese), secondo ciò che è stabilito nel contratto.
E’ importante tenere conto delle scadenze per assicurarsi di avere sul conto corrente una disponibilità sufficiente a coprire l’addebito della rata.
In alcuni casi i contratti di mutuo possono prevedere l’addebito di rate con periodicità maggiore, per esempio semestrale. In questo caso l’importo di ciascuna rata risulta molto più alto, ed è ancora più importante tenere conto dei flussi finanziari sul conto corrente per evitare che manchi la disponibilità. Normalmente le rate con periodicità semestrale sono utilizzate per i mutui nei confronti di enti o società, dato che per le persone fisiche risulta più comoda la periodicità mensile.
Alcuni mutui, in realtà poco diffusi, consentono anche al mutuatario di rimborsare il debito senza una periodicità predeterminata, ma solo a scaglioni (per esempio, deve essere rimborsato almeno il 30% del capitale nei primi cinque anni).


Il piano di ammortamento

Il rimborso del mutuo avviene secondo un piano di ammortamento che prevede la scadenza (mensile, semestrale, etc.) e l’ammontare delle rate, che comprendono sia il graduale rimborso del capitale sia il pagamento degli interessi.
Il calcolo delle rate può avvenire in modi diversi. Uno dei più diffusi è il cosiddetto “sistema francese” che consiste nel rimborso di una rata composta da una quota crescente di capitale e una quota decrescente di interessi. In questo modo il mutuatario, nei primi anni, paga prevalentemente interessi, e gli resta da restituire gran parte del capitale, quindi ha poca convenienza all’estinzione anticipata del mutuo.
Il piano di ammortamento è riportato in una tabella che viene spesso allegata al contratto di mutuo.
Naturalmente la tabella è utile solo per i mutui a tasso fisso, nei quali si può calcolare fin dall'inizio l'importo di tutte le rate, mentre in caso di tasso variabile ciò non è possibile, quindi il piano di ammortamento eventualmente allegato al contratto è soltanto indicativo, perché indica l’importo delle rate future ipotizzando che il tasso di interesse rimanga invariato nel tempo.
Prima dell'inizio dell'ammortamento, cioè del rimborso del capitale, può essere previsto un breve periodo di preammortamento, in cui si pagano solo gli interessi.
Ogni mutuo ha una durata predeterminata, e normalmente viene mantenuto fino alla scadenza concordata. Ricordiamo però che il mutuatario ha sempre la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo, restituendo alla banca l’intero capitale residuo anziché continuare a pagare le rate fino alla scadenza. Il contratto precisa le modalità e le condizioni dell’estinzione (di solito in coincidenza con il la scadenza di una rata). Ricordiamo che la legge vieta l'applicazione di penali per l'estinzione anticipata dei mutui stipulati dal 3 aprile 2007, se contratti per l'acquisto o la ristrutturazione di qualsiasi abitazione (anche se non si tratta di prima casa) e addirittura di fabbricati non abitativi, se destinati all'esercizio di attività commerciali o professionali da parte di persone fisiche.


Il periodo di preammortamento

Prima dell'inizio dell'ammortamento, cioè del rimborso del capitale, può essere previsto un breve periodo di preammortamento, in cui si pagano solo gli interessi.
Gli interessi nel periodo di preammortamento possono essere calcolati con lo stesso tasso previsto per il periodo di ammortamento, oppure a un tasso diverso, specificato nel contratto. Per esempio, in caso di mutuo a tasso variabile potrebbe essere prevista l’applicazione di un tasso di interesse fisso prestabilito per il solo periodo di preammortamento.
Nella maggior parte dei mutui il preammortamento ha una durata di pochi giorni, al massimo qualche settimana, e serve a coprire il periodo di tempo che intercorre tra la data di stipula del mutuo e la fine del mese in corso, in modo di portare la scadenza delle rate al primo giorno del mese, come prevedono molte banche. Per esempio, se stipuliamo il mutuo il 5 maggio, possiamo prevedere un periodo di preammortamento fino al 31 maggio, in modo che la scadenza della prima rata sia al primo giugno (o al primo luglio, se posticipata), e le altre rate scadano il primo giorno di ogni mese successivo. Questo tipo di preammortamento non è utilizzato nei contratti che prevedono la scadenza della rata nello stesso giorno di calendario in cui è stato stipulato il mutuo, quindi se stipuliamo il mutuo il 5 maggio, la prima rata scadrà il 5 giugno, e le rate successive scadranno il giorno 5 di ogni mese.
Un’altra ipotesi in cui viene utilizzato il preammortamento è quella dei mutui destinati a finanziare la costruzione di un fabbricato, oppure i lavori di ristrutturazione, che sono spesso erogati a stato di avanzamento lavori (cioè vengono erogate di volta in volta le somme necessarie a pagare i lavori eseguiti fino a quel momento, previa verifica da parte di un perito).
In questo caso il periodo di preammortamento ha una durata più lunga, perché copre l’intero periodo di esecuzione dei lavori, e il mutuo entra nella fase di ammortamento solo alla fine dei lavori, quando viene stipulato l’atto di quietanza finale, in coincidenza con l’erogazione dell’intera somma concessa a mutuo.
Questa formula è utilizzata anche con i privati, ma soprattutto è tipica dei mutui concessi alle imprese di costruzione per finanziare la realizzazione di un intero complesso immobiliare.


Le spese accessorie

Nel contratto di mutuo sono infine precisate le spese accessorie poste a carico del mutuatario (spese di perizia e di istruttoria, spese di incasso rata, assicurazioni obbligatorie o facoltative), oltre alle commissioni che saranno applicate per i servizi prestati nel corso della durata del mutuo (spesso elencate in una tabella allegata, o mediante rinvio agli avvisi esposti al pubblico nelle filiali della banca).


Le polizze assicurative

In particolare, ricordiamo che il mutuatario ha sempre l’obbligo di stipulare una polizza di assicurazione contro i danni da incendio e scoppio dell’immobile ipotecato, per l’intera durata del finanziamento, in modo che la banca non venga mai privata della garanzia. Spesso è la banca stessa a stipulare l’assicurazione, addebitando le spese al mutuatario. Il costo di solito è conveniente, essendo fissato dalla convenzione tra la banca e la compagnia assicurativa. In alternativa il mutuatario può stipulare una polizza presso una compagnia di propria fiducia, inserendo un vincolo a favore della banca.
In alcuni casi può essere richiesta anche la stipula di una polizza di assicurazione sulla vita, sugli infortuni o sulla perdita del posto di lavoro, che garantisce alla banca il rimborso del mutuo in caso di morte del mutuatario.
La sottoscrizione di una polizza di questo tipo può essere opportuna per tutelare sé e la propria famiglia da eventi che potrebbero rendere impossibile il rimborso del mutuo, e pertanto comportare la perdita dell’immobile offerto in garanzia.
La concessione del mutuo non può essere condizionata alla stipula di questo tipo di polizza, che non è obbligatoria per legge (a differenza di quella sull’incendio e scoppio dell’immobile ipotecato), tuttavia alcune banche prevedono un riduzione dello “spread” applicato al mutuo, e quindi del tasso di interesse, per chi sottoscrive determinate polizze assicurative. E’ dunque opportuno informarsi fin dall’inizio su questo aspetto.


La risoluzione anticipata da parte della banca

La banca ha la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto solo al verificarsi di determinati situazioni, che comportano un inadempimento da parte del mutuatario, una riduzione delle garanzie oppure un aumento del rischio di mancata restituzione del capitale.
Si tratta, naturalmente, di una situazione molto spiacevole per il mutuatario, che è costretto a pagare “tutto e subito”, e di solito non ne ha la disponibilità.
La legge consente alla banca di chiedere la risoluzione anticipata del contratto di mutuo in caso di ritardo nel pagamento della rata verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive (per ritardo nel pagamento si intende il pagamento avvenuto tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata) oppure in caso di mancato pagamento anche di una sola rata, una volta decorsi 180 giorni dalla sua scadenza.
La risoluzione anticipata del contratto può essere richiesta anche in altre situazioni, come per esempio quando il mutuatario ha emesso assegni scoperti, è fallito o ha nascosto alla banca l’esistenza di vincoli sull’immobile ipotecato.


Le altre clausole

Tasso di interesse e durata sono gli aspetti più importanti del mutuo, su cui si concentra di solito l’attenzione di chi lo richiede. In realtà il contratto di mutuo contiene una lunga serie di clausole, che pochi si preoccupano di leggere attentamente. E’ importante prestare attenzione quando il testo viene letto dal notaio, ma è ancora meglio esaminare in anticipo il contratto e le condizioni generali allegate, facendosi spiegare le clausole che non risultano del tutto chiare. I testi variano da banca a banca, e anche all’interno della stessa banca esistono differenze tra le diverse tipologie di mutuo.
Ricordiamo che il cliente ha sempre diritto di ottenere in anticipo il testo del contratto di mutuo “idoneo per la stipula”, quindi completo in ogni sua parte. E’ dunque opportuno richiedere anticipatamente questo testo alla banca, in modo di poterlo leggere con attenzione, chiedere chiarimenti sulle clausole che non risultano immediatamente comprensibili, e anche discutere con la banca eventuali modifiche.
E’ importante farlo in anticipo, perché una richiesta di modifica presentata all’ultimo momento, quando ci si trova davanti al notaio per la stipula, potrebbe rendere necessario il rinvio dell’atto per acquisire l’autorizzazione degli organi competenti della banca, e ciò non è sempre compatibile con le esigenze del mutuatario, soprattutto quando il mutuo è contestuale all’atto di acquisto dell’immobile, e devono essere rispettati i termini concordati con la parte venditrice.


La copia esecutiva

La copia esecutiva è una copia del contratto di mutuo rilasciata dal notaio in una particolare forma, che può essere utilizzata dal creditore, cioè dalla banca, per iniziare l’esecuzione forzata in caso di mancato rimborso del mutuo.
La copia esecutiva reca l’intestazione “Repubblica Italiana” e la formula: “Comandiamo a tutti gli ufficiali giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti.”
La copia esecutiva può essere rilasciata solo al creditore, e il notaio ne può rilasciare una sola.
In caso di sottrazione, smarrimento o sottrazione della copia esecutiva il creditore può chiedere al Presidente del Tribunale competente per territorio l’autorizzazione al rilascio di un’altra copia in forma esecutiva.