Chi acquista la prima casa ha diritto alle agevolazioni fiscali, in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge.
Le imposte sulla prima casa, però, sono molto diverse per chi acquista da un privato e per chi acquista dal costruttore. Cambia l'aliquota percentuale (2% per chi compra da privato, 4% per chi compra dal costruttore) e la base imponibile (è tassato il valore catastale per chi acquista da un privato, mentre è tassato il prezzo per chi acquista dal costruttore), ma sono differenti anche i requisiti oggettivi che deve avere l'abitazione.
I requisiti soggettivi dell'acquirente, invece, sono gli stessi.


I requisiti soggettivi

Per poter godere delle agevolazioni sull'acquisto della prima casa devono essere presenti alcuni requisiti soggettivi (legge 549/1995 - circolare n. 38/E del 12 agosto 2005):

1) L’abitazione acquistata deve essere situata nel Comune di residenza dell’acquirente, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, oppure nel Comune in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
E’ consentito comprare casa in un Comune diverso da quello di residenza, purché si dichiari, nell’atto di compravendita, di volervi trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto (e non più entro un anno, come previsto fino al 2000). Se ciò non avviene, l’acquirente decade dalle agevolazioni, e quindi deve pagare le imposte nella misura normale, oltre alle sanzioni e agli interessi.
Non è necessario che la residenza sia trasferita nell’abitazione acquistata, ma solo nel territorio del Comune in cui essa si trova. La legge vigente, infatti, non richiede che l’acquirente adibisca immediatamente l’immobile acquistato a propria abitazione principale, quindi chi non va subito a vivere nella nuova casa acquistata non decade dalle agevolazioni. L’abitazione acquistata può anche essere concessa in affitto a terzi.
Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare (Carabinieri e Guardia di finanza) o civile (Polizia di Stato, Polizia penitenziaria e Corpo forestale dello Stato) non è richiesta la residenza nel Comune in cui è l’abitazione, né l’impegno a trasferirla (dal 10 dicembre 2000).

Il cittadino italiano emigrato all'estero, che non ha più la residenza in Italia, può godere delle agevolazioni prima casa per l'acquisto di un'abitazione in qualsiasi parte del territorio nazionale, senza bisogno di trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato.
Chi invece ha trasferito all'estero la residenza solo temporaneamente, per ragioni di lavoro, può acquistare la prima casa nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende.
I cittadini stranieri possono godere delle agevolazioni prima casa alle stesse condizioni dei cittadini italiani, se regolarmente soggiornanti in Italia.

2) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare.
La titolarità della sola nuda proprietà di un’abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni.
La legge di stabilità per il 2016 ha eliminato un problema per chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra. Fino al 31 dicembre 2015, per godere delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione era indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa, e ciò spesso risultava difficile, anche a causa della situazione del mercato immobiliare.
Dal primo gennaio 2016, invece, l’agevolazione prima casa è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione agevolata, a condizione che questa sia trasferita entro un anno dal nuovo acquisto.
La nuova normativa prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della prima casa si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro un anno dalla data dell’atto. In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Devono naturalmente essere presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge per l’agevolazione prima casa, ma dalla formulazione della nuova norma sembra potersi ricavare che non impedisce l’applicazione dell’agevolazione la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune di quella che si sta acquistando, se si tratta della precedente prima casa che sarà alienata entro l’anno. Una diversa interpretazione risulterebbe infatti irragionevole.

3) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario o nudo proprietario di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
In questo caso, anche la sola nuda proprietà o la comproprietà (con qualsiasi soggetto, e non solo con il coniuge) impediscono di godere delle agevolazioni.
Può godere ancora delle agevolazioni chi ne ha usufruito in passato per l’acquisto solo di una quota di comproprietà dell’abitazione, e ora acquista la quota rimanente, diventandone così unico proprietario, in presenza di tutti gli altri requisiti di legge. Lo stesso vale per il nudo proprietario che acquista il diritto di usufrutto, o l'usufruttuario che acquista la nuda proprietà della stessa abitazione.
Chi ha avuto l'agevolazione sulla successione o donazione può chiederla ancora per l'acquisto della prima casa, dato che nelle successioni e donazioni l'agevolazione è limitata all'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, come ha chiarito l'Agenzia delle entrate (circolare n. 44/E del 7 maggio 2001).


Comprare la prima casa da un privato

Chi acquista la prima casa da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice) paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell'abitazione, indipendentemente dal prezzo (con un minimo di 1.000 euro), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (100 euro complessivi).

Dal primo gennaio 2014 è scomparso il riferimento alle “case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969” (che elencava una serie di criteri legati alle dimensioni e alle finiture, al fine di qualificare un’abitazione come “di lusso” e pertanto escluderla dall’applicazione dell’aliquota ridotta).

La possibilità di accedere all’agevolazione per la prima casa dipende dunque soltanto dalla categoria catastale, essendo espressamente escluse soltanto le abitazioni classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Questa modifica rappresenta senza dubbio una semplificazione per i controlli da parte dell’agenzia delle entrate, dato che i criteri del d.m. 2 agosto 1969, oltre a essere evidentemente datati, sono sempre stati di difficile applicazione pratica, mentre la categoria catastale è di immediata evidenza. La modifica comporta comunque una restrizione della possibilità di accedere alle agevolazioni per la prima casa, che in precedenza era concessa anche alle abitazioni classificate in catasto come A1, A8 e A9, se non erano presenti le caratteristiche “di lusso” previste dal d.m. 2 agosto 1969.


Comprare la prima casa dal costruttore

Chi compra la prima casa dal costruttore o dall'impresa che ha ristrutturato (entro 5 anni dalla fine lavori, termine prorogato dal primo gennaio 2011, o anche oltre in caso di opzione del venditore) paga invece l'Iva del 4% sul prezzo dell'abitazione, a cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (per complessivi 600 euro), l'imposta di bollo (230 euro) e le imposte di trascrizione e voltura (90 euro).

A partire dal 13 dicembre 2014, l’agevolazione prima casa (Iva con aliquota al 4%) è esclusa per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Non ha più rilevanza, dunque, la presenza o meno delle caratteristiche “di lusso” di cui al decreto ministeriale del 2 agosto 1969, in base al quale, per esempio, erano considerate abitazioni di lusso, e dunque escluse dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, le abitazioni con una superficie utile complessiva di oltre 240 metri quadrati (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto), e le abitazioni formate da un unico alloggio con superficie utile complessiva di oltre 200 metri quadrati (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto) aventi come pertinenza un’area scoperta (giardino, cortile etc.) con un’estensione superiore a sei volte l’area coperta.

La disciplina della prima casa ai fini Iva si allinea pertanto con quella già dettata, a partire dal primo gennaio 2014, per gli atti soggetti a imposta di registro (per i quali, ricordiamo, l’aliquota è del 2%).

Il riferimento alla sola categoria catastale rappresenta senza dubbio una semplificazione e porterà a una riduzione del contenzioso. Inoltre, consentirà l’accesso alle agevolazioni anche per l’acquisto di abitazioni che in precedenza non avrebbero rispettato i criteri del decreto ministeriale del 2 agosto 1969.

Secondo l'Agenzia delle entrate, i criteri di lusso del decreto ministeriale del 2 agosto 1969 devono intendersi sostituiti dal riferimento alle categorie catastali anche per quanto riguarda l’applicazione dell’aliquota Iva ridotta del 10% in luogo di quella ordinaria (attualmente del 22%) alle abitazioni per le quali non è applicabile l’agevolazione prima casa, pur non essendo stato espressamente modificato il n. 127-undecies della tabella, parte III, primo periodo, allegata al d.P.R. n. 633/1972 (circolare 30 dicembre 2014, n. 31/E).


Proprietà, usufrutto o abitazione

Le agevolazioni prima casa sono concesse, oltre che per l’acquisto della piena proprietà dell'abitazione, anche per l’acquisto del diritto di usufrutto, uso o abitazione, o della sola nuda proprietà.


Abitazioni in costruzione

Le agevolazioni spettano anche per l'acquisto di un immobile in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Le caratteristiche saranno verificate al termine della costruzione.


Acquisto di abitazioni contigue

L'Agenzia delle entrate, modificando il proprio orientamento, e ha ammesso che le agevolazioni prima casa spettano anche per l'acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica abitazione, a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso. Non è più necessario, quindi, procedere alla fusione catastale in un'unica unità immobiliare prima della stipula dell'atto di acquisto. Le agevolazioni sono inoltre riconosciute per l'acquisto di una porzione di fabbricato confinante con la propria abitazione, già in precedenza acquistata come prima casa, se destinata ad ampliare quest'ultima.


Prima casa e comunione dei beni

Secondo l'amministrazione finanziaria quando due coniugi acquistano in regime di comunione legale devono entrambi avere i requisiti per godere delle agevolazioni. In caso contrario (per esempio se uno dei coniugi era già proprietario di altro immobile acquistato con i benefici della prima casa) le agevolazioni sono applicate solo per la quota spettante al coniuge in possesso dei requisiti. Di diverso avviso è la Corte di Cassazione, la quale ritiene che quando l’acquisto è effettuato da uno solo dei coniugi, anche se in comunione dei beni, le agevolazioni spettano per l’intero (sentenza 28 ottobre 2000 n. 14237).


Prima casa e minori di età

Le agevolazioni prima casa spettano anche in caso di acquisto effettuato da minori (circolare n. 1/E del 2 marzo 1994).


Prima casa e disabilità

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa spettano anche al soggetto che, in ragione della condizione di disabilità, fruisce di assistenza e cure riabilitative in maniera continuativa nel Comune in cui acquista l’immobile, pur senza trasferire la propria residenza in quel Comune.
Lo ha precisato la Divisione contribuenti dell’Agenzia delle Entrate – Settore Consulenza nella risposta alla richiesta di consulenza giuridica 956/41-2021, prodotta il 27 febbraio 2024 su richiesta di un Consiglio Notarile.


Altre agevolazioni per la prima casa:

Agevolazioni per l'acquisto delle pertinenze della prima casa

Agevolazioni per il riacquisto della prima casa

Agevolazioni prima casa "under 36"