La garanzia ipotecaria

A garanzia del regolare rimborso del mutuo e del pagamento di tutte le spese accessorie la banca richiede spesso di iscrivere ipoteca su uno o più beni immobili aventi un valore adeguato, preventivamente verificato con una perizia.
In caso di inadempimento, la banca potrà far vendere all’asta l’immobile ipotecato e prelevare dal ricavato la somma necessaria a soddisfare il proprio credito. L’iscrizione dell’ipoteca garantisce alla banca la precedenza su tutti gli altri eventuali creditori, inoltre le consente di espropriare l’immobile anche quando il debitore lo ha venduto a terzi. Infatti l’ipoteca segue l’immobile e rimane valida indipendentemente dal cambio di proprietario. L’ipoteca viene di sempre iscritta per un importo superiore alla somma concessa a mutuo (di solito il doppio o una volta e mezza), per comprendere tutti gli interessi e le spese accessorie. L’importo indicato nell’iscrizione dell’ipoteca, comunque, non rappresenta la somma totale che il mutuatario dovrà restituire alla banca, ma solo la somma massima riservata alla banca in caso di vendita all’asta dell’immobile. Di solito la banca chiede, a garanzia del mutuo, un'ipoteca di primo grado, cioè un'ipoteca che non è preceduta da altre ipoteche.
Prima della stipula del mutuo il notaio, su incarico della banca, verifica tra l’altro la regolarità dei titoli di proprietà in capo a chi concede l’ipoteca, risalendo fino al primo acquisto avvenuto oltre vent’anni prima (vent’anni è il termine per l’usucapione, quindi le eventuali irregolarità precedenti si intendono ormai sanate) e controllando che prima della data della stipula del mutuo non siano state iscritte altre ipoteche, che prevarrebbero su quella iscritta successivamente e quindi risulterebbero dannose per la banca.
Per eseguire queste verifiche è necessaria una serie di ricerche nei registri immobiliari e negli archivi catastali. Occorre inoltre esaminare i registri dello stato civile per quanto riguarda il diritto di famiglia e le eventuali successioni, in modo di verificare la piena legittimazione a concedere l’ipoteca. Questi controlli, di cui il notaio è responsabile, si traducono in una o più relazioni preliminari inviate alla banca. Sulla base di queste relazioni la banca decide la concessione del mutuo.


Il terzo datore di ipoteca

Normalmente l’ipoteca si iscrive su un immobile di proprietà di chi contrae il mutuo, spesso proprio sull’immobile che viene acquistato contestualmente con la somma ottenuta dalla banca.
Può anche accadere, però, che la garanzia ipotecaria sia concessa da un’altra persona, che viene chiamato terzo datore d’ipoteca.
Il terzo datore d’ipoteca non assume alcuna obbligazione a titolo personale, cioè non si impegna a pagare le rate del mutuo, ma interviene all’atto per consentire che l’ipoteca sia iscritta su un immobile di sua proprietà. Se il debitore non paga, l’immobile sarà espropriato, quindi il terzo datore d’ipoteca si espone a un certo rischio. Di solito questo avviene perché egli è legato da vincoli di parentela con il mutuatario.
Si parla di terzo datore d’ipoteca anche quando chi chiede il mutuo non è l’unico proprietario dell’immobile ipotecato. Per esempio, se due coniugi acquistano insieme la casa ma il mutuo è richiesto solo dal marito, la moglie deve intervenire per concedere l’ipoteca anche sulla metà della casa di sua proprietà.