Se l’immobile oggetto di compravendita è gravato da ipoteche, il venditore deve provvedere alla loro cancellazione prima del rogito.

Accade spesso che il venditore estingua il debito garantito dall’ipoteca utilizzando, in tutto o in parte, la somma ricevuta in corrispettivo della vendita dell’immobile. In questo caso si fa tutto contestualmente al rogito, oppure si ricorre al procedimento di deposito del prezzo sul conto corrente dedicato del notaio.
Il creditore che ha iscritto l’ipoteca interviene davanti al notaio per incassare la somma di denaro che gli spetta, e acconsentire alla cancellazione dell’ipoteca. L’ipoteca può essere cancellata contestualmente all’atto di compravendita, con uno specifico atto notarile (a spese del venditore).
Se il venditore è un privato e il debito deriva da un mutuo bancario, si può anche utilizzare la procedura di cancellazione “automatica” dell’ipoteca (a spese della banca), che però avverrà dopo almeno 30 giorni dal pagamento. In questo caso il notaio non può dare alcuna garanzia sulla cancellazione dell’ipoteca.

Se la vendita ha per oggetto un fabbricato di nuova costruzione, la legge obbliga a procedere alla cancellazione dell’ipoteca, o al suo frazionamento, prima della stipula del rogito definitivo, e vieta espressamente al notaio di stipulare l’atto, in presenza di un’ipoteca (e a maggior ragione di un pignoramento), se non si è prima provveduto in tal senso (art. 8 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122). Prima della vendita deve pertanto essere stipulato l’atto notarile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca (oppure l’atto di frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, in caso di accollo).
Il costruttore, dunque, deve essere in grado di ottenere, prima della stipula del rogito definitivo (anche pochi minuti prima, naturalmente) la cancellazione dell’ipoteca dall’appartamento venduto, (oppure il frazionamento in quote del mutuo originario e della relativa ipoteca, se l’acquirente intende accollarsi il mutuo).