L’ipoteca ha per legge una durata di vent’anni dalla sua iscrizione, che avviene normalmente pochi giorni dopo la stipula del contratto. Alla scadenza dei vent’anni, l’ipoteca si estingue da sola, senza alcun costo.
Se il debito garantito viene interamente pagato prima dei vent’anni (come, per esempio, nei mutui decennali o quindicennali), è invece possibile, in qualsiasi momento, cancellare l’ipoteca.
In questo caso la cancellazione può essere eseguita a cura del notaio, a seguito della sottoscrizione di un apposito atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte del creditore, oppure, in determinati casi, a cura della banca, con la cosiddetta procedura di cancellazione automatica dell’ipoteca.
La legge ha introdotto una procedura di cancellazione automatica dell'ipoteca in seguito al regolare pagamento del debito, che si applica nei casi espressamente previsti (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Non tutte le ipoteche, però, possono essere cancellate con questa procedura.
La legge, infatti, consente la cancellazione automatica dell’ipoteca solo in presenza dei seguenti requisiti:
- l'ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l'apertura di credito);
- l'ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
- si tratta di cancellazione totale dell'ipoteca (anche se precedentemente frazionata) in seguito all'estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell'ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall'ipoteca, ai frazionamenti dell'ipoteca o simili).
In tutti gli altri casi, l’ipoteca può essere cancellata solo a seguito dell’atto notarile di assenso alla cancellazione da parte del creditore.
Il creditore è sempre obbligato a prestare il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca quando il debito è stato interamente pagato, ma le spese dell’atto notarile necessario per la cancellazione sono a carico di chi la richiede. Se invece si sceglie la procedura cancellazione automatica (nelle ipotesi in cui questa è possibile), le spese sono interamente a carico della banca.
Negli ultimi anni, dunque, la procedura di cancellazione automatica dell’ipoteca si è diffusa nella pratica, per il risparmio di spesa che comporta per il debitore, e viene spesso accettata anche dagli acquirenti degli immobili, o dalle banche che li finanziano, pur presentando un minor grado di tutela.
La cancellazione dell’ipoteca con atto notarile consente di ottenere la massima garanzia sull’effettiva cancellazione dell’ipoteca, e ha il vantaggio di operare immediatamente, senza i tempi di attesa previsti dal procedimento di cancellazione automatica (almeno trenta giorni dall’estinzione del debito).
Quando il debito viene estinto con il denaro del debitore, sia che ciò avvenga con il regolare pagamento delle rate alla scadenza, sia nel caso in cui si scelga di estinguere anticipatamente il mutuo rimborsando il capitale residuo in un’unica soluzione, la banca deve provvedere a cancellare l’ipoteca a sue spese. E’ dunque opportuno chiedere alla banca di procedere alla cancellazione automatica. La banca, infatti, è obbligata a provvedere alla cancellazione, sostenendone tutti i costi, e non può rifiutarsi.
Il procedimento di cancellazione automatica dell'ipoteca conseguente all'estinzione del debito non opera immediatamente, ma solo dopo il decorso di trenta giorni dalla estinzione dell’obbligazione, attestata dalla comunicazione della banca all'Agenzia del territorio. In questo periodo di trenta giorni, la banca può comunicare all'Agenzia del territorio che vuole mantenere l'ipoteca nonostante l'avvenuta estinzione del debito, ricorrendo un giustificato motivo. Questo procedimento, pertanto, non garantisce che l'ipoteca venga effettivamente cancellata, e non garantisce neppure sui tempi, perché è vero che la banca è obbligata a comunicare immediatamente all'Agenzia del territorio l'avvenuto pagamento del debito, ma non è prevista alcuna sanzione se non lo fa, o lo fa in ritardo.
La necessità di attendere almeno trenta giorni, e la possibilità concessa alla banca di mantenere l’ipoteca nonostante l’estinzione del debito, possono rappresentare un ostacolo nei casi in cui l’estinzione del debito avviene contestualmente alla vendita dell’immobile ipotecato, oppure alla stipula di un nuovo mutuo in sostituzione del precedente.
In questi casi, infatti, l'acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo possono non ritenersi sufficientemente tutelati dal nuovo procedimento di cancellazione automatica, e quindi chiedere un formale atto di assenso alla cancellazione di ipoteca secondo la procedura ordinaria, da sottoscrivere davanti al notaio contestualmente all'estinzione del debito. Infatti, solo l'intervento del notaio garantisce completamente l'acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo, perché è il notaio a farsi carico dell'operazione, sotto la sua responsabilità. In mancanza di un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca, ricevuto dal notaio, la banca potrebbe ancora far valere l'ipoteca, nonostante il pagamento del debito, per esempio se il pagamento dovesse essere annullato o revocato (art. 2881 c.c.), fino al momento dell'effettiva cancellazione, che come abbiamo visto può avvenire solo dopo trenta giorni dal pagamento, e in realtà richiede di solito più tempo (almeno due mesi). Inoltre, come abbiamo visto, nello stesso periodo di trenta giorni il creditore può comunicare all'Agenzia del territorio che intende mantenere l'ipoteca nonostante l'avvenuta estinzione del debito, adducendo un giustificato motivo ostativo. Ecco perché chi sta acquistando un immobile gravato da ipoteca potrebbe non fidarsi della futura ed eventuale cancellazione automatica, e ha sempre il diritto di chiedere che l'ipoteca sia cancellata prima (e si arrivi al momento del rogito con l'ipoteca già cancellata a tutti gli effetti), oppure che venga sottoscritto contestualmente un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca. Lo stesso vale per la banca che fa il mutuo all'acquirente.
Nella maggior parte dei casi, il rischio che la banca mantenga in essere l’ipoteca anche dopo il pagamento del debito è solo teorico, quindi il disagio per l’acquirente è solo quello di dover attendere i trenta giorni, più i tempi tecnici della procedura, prima di ottenere la cancellazione dell’ipoteca. Spesso, dunque, l’acquirente accetta di acquistare l’immobile ancora formalmente gravato dall’ipoteca, accontentandosi di una lettera della banca a cui favore era stata concessa l’ipoteca, che garantisce che il debito è stato interamente pagato, e si dichiara disponibile a procedere alla cancellazione dell’ipoteca.
Ciò non è ammesso, invece, in caso di vendita di fabbricati di nuova costruzione. In questo caso la legge obbliga il venditore a cancellare l'ipoteca (o frazionarla, in caso di accollo) prima della stipula del rogito definitivo (art. 8, d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122).
Il procedimento di cancellazione automatica dell'ipoteca può dunque essere utilizzato solo quando l'estinzione del debito avviene con un congruo anticipo rispetto alla vendita dell'immobile ipotecato (o alla stipula di un nuovo mutuo garantito dallo stesso immobile), quindi è possibile attendere senza problemi il decorso dei trenta giorni (o del maggior termine necessario in pratica per completare l'operazione), e arrivare al momento del rogito con l'ipoteca già formalmente cancellata.
Una soluzione difficilmente praticabile, perché di solito il costruttore utilizza parte dei soldi ricevuti dagli acquirenti per l'estinzione del finanziamento, che quindi deve avvenire contestualmente alla vendita.
Ricordiamo infine che la banca che riceve il pagamento del debito non può mai rifiutarsi di rilasciare contestualmente il consenso alla cancellazione dell'ipoteca, dato che è questo il procedimento ordinario previsto dalla legge, mentre la cancellazione automatica è un'eccezione alla regola generale.