Ogni mutuo ha una propria durata predeterminata. Il mutuatario, però, ha sempre la possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, restituendo alla banca il capitale residuo (o parte di esso) anziché continuare a pagare le rate fino alla scadenza. In questo modo la banca non incasserà più gli interessi su cui aveva fatto affidamento. Ecco perché per l’anticipata estinzione del mutuo si deve in alcuni casi pagare una penale variabile tra l’1% e il 3% del capitale restituito, come indicato nel contratto, che precisa anche le modalità dell’estinzione (di solito in coincidenza con il la scadenza di una rata) e le condizioni per l’eventuale estinzione parziale.
La penale per l'estinzione anticipata del mutuo è stata vietata dalla legge in alcune ipotesi espressamente previste. La penale per l'estinzione anticipata non è più consentita per i mutui stipulati dal 3 aprile 2007, se contratti per l'acquisto o la ristrutturazione di qualsiasi abitazione, anche se non si tratta di prima casa, e addirittura di fabbricati non abitativi, se destinati all'esercizio di attività commerciali o professionali da parte di persone fisiche (decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 era già stata prevista l'eliminazione della penale, ma solo se erano destinati a finanziare l'acquisto dell'abitazione in cui l'acquirente intendeva trasferire la propria residenza.
Per i mutui più vecchi, quelli stipulati prima del 2 febbraio 2007, è stata invece prevista una riduzione della penale prevista contrattualmente per l'estinzione anticipata del mutuo, rinviando ad un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori per la determinazione del suo importo massimo. Questo accordo è stato raggiunto ed è operativo dal 2 maggio 2007. Anche la riduzione delle penali previste nei vecchi mutui si applica solo ai mutui contratti per l'acquisto o la ristrutturazione di qualsiasi abitazione, anche se non si tratta di prima casa, oppure di fabbricati non abitativi, se destinati all'esercizio di attività commerciali o professionali da parte di persone fisiche.
Chi vuole estinguere il mutuo prima della scadenza può chiedere di pagare al massimo lo 0,50% del capitale da rimborsare, se si tratta di un mutuo a tasso variabile oppure di un mutuo a tasso fisso acceso prima del 2001. Per i mutui a tasso fisso stipulati a partire dal 2001, e fino al 2 febbraio 2007, la penale può raggiungere al massimo l'1,90% se l'estinzione avviene nella prima metà del contratto (per esempio nei primi dieci anni, in caso di mutuo ventennale) e l'1,50% se l'estinzione avviene nella seconda metà del contratto (cioè dopo i primi dieci anni, in caso di mutuo ventennale). Per i mutui a tasso misto (in parte fisso e in parte variabile), la penale non può superare lo 0,50% se il cambiamento del tasso avviene al massimo ogni due anni, mentre per gli altri contratti valgono le penali massime previste in base al tasso (fisso o variabile) applicato al momento dell'estinzione anticipata.
In ogni caso, la penale non può superare lo 0,20% nel terz'ultimo anno di durata del mutuo, e si riduce a zero negli ultimi due anni di durata del mutuo, sia esso a tasso fisso o variabile.
Se le penali previste nel contratto di mutuo sono già inferiori a quelle indicate nell'accordo, è prevista l'applicazione di un ulteriore sconto. La riduzione è dello 0,20% rispetto alla penale contrattuale in caso di mutuo a tasso variabile (o tasso misto che varia al massimo ogni due anni) oppure di un mutuo a tasso fisso acceso prima del 2001. Per i mutui a tasso fisso stipulati a partire dal 2001, e fino al 2 febbraio 2007, la penale si riduce dello 0,15% se è inferiore all'1,25%, e dello 0,25% se è uguale o superiore all'1,25%.
L'applicazione delle penali agevolate deve essere chiesta espressamente al momento dell'estinzione del mutuo, consegnando alla banca una dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale si attesta la presenza dei requisiti previsti dalla legge, redatta secondo lo schema previsto dall'accordo tra banche e associazioni dei consumatori.
Ricordiamo che per quanto riguarda la portabilità del mutuo, invece, la legge finanziaria 2008 ha previsto l'esclusione dell'applicazione di "penali o altri oneri di qualsiasi natura" per la surrogazione dell'ipoteca. L'espresso riferimento alle "penali" significa che in caso di surrogazione dell'ipoteca la vecchia banca non può far pagare la penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, neppure quando essa sarebbe ancora applicabile in base alla legge Bersani-bis.
In caso di sostituzione del mutuo, invece, l’eventuale penale per l'estinzione anticipata del vecchio mutuo deve essere pagata, se essa è ancora consentita dalla legge.