Il “diritto d’uso esclusivo e perpetuo” di alcune parti comuni si trova spesso menzionato nei regolamenti di condominio e negli atti costitutivi del condominio stesso, soprattutto con riferimento a porzioni dell’area pertinenziale circostante all’edificio (cortile o giardino). Accadeva spesso, infatti, soprattutto in passato, che anziché assegnare alcune porzioni di area in proprietà esclusiva quale pertinenza delle singole unità, si facesse ricorso all’espediente dell’uso esclusivo e perpetuo, che tuttavia ha sempre suscitato dubbi, in particolare al momento del successivo trasferimento delle unità immobiliari e cui questo diritto voleva essere abbinato.
La Corte di Cassazione ha ritenuto opportuno pronunciarsi, a Sezioni Unite, per fissare i limiti di questo particolare diritto (Cass. SS.UU. n. 28972 del 17 dicembre 2020).
La Suprema Corte ha affermato che il diritto di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale (costituente come tale parte comune dell’edificio) creato da uno specifico accordo tra i comproprietari, non può avere natura di diritto reale atipico, poiché priverebbe di contenuto il diritto di proprietà degli altri condomini, escludendone ogni possibilità di utilizzo, e non rientra nel numero chiuso dei diritti reali previsti dal codice civile.
Il codice civile, infatti, prevede soltanto il “diritto d’uso” consistente nel diritto di servirsi di un bene e raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1021 c.c.), senza carattere di esclusività, e senza possibilità di trasferire il diritto a terzi (art. 1024 c.c.).
La Corte di Cassazione ha anche escluso che il diritto d’uso esclusivo possa essere qualificato come diritto di servitù a vantaggio di una specifica unità immobiliare.
Il diritto d’uso esclusivo, dunque, può avere solo natura obbligatoria, e ciò significa che non è opponibile ai terzi, ma ha valore solo tra i soggetti che hanno sottoscritto l’accordo. La sua qualificazione come “perpetuo” viene dunque svuotata di contenuto, poiché vale solo tra le parti.
Appare chiaro che, per le nuove costruzioni, anziché costituire diritti d’uso esclusivo e perpetuo su alcune parti comuni, sarà opportuno trasferire la proprietà delle singole aree ai soggetti destinati a utilizzarle.
I diritti d’uso esclusivo già costituiti dovranno invece essere considerati di natura obbligatoria, con efficacia limitata tra le parti, e di ciò si dovrà tenere conto al momento del trasferimento della proprietà delle unità immobiliari a cui essi accedono.