La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto consente al venditore di “monetizzare” parte del valore di un immobile, pur conservandone la disponibilità per un certo periodo di tempo, normalmente coincidente con la durata della propria vita. L’acquirente, da parte sua, ha la possibilità di acquisire la proprietà dell’immobile pagando un prezzo ridotto, accettando di non averne subito la disponibilità. Ciò può risultare interessante quando si tratta di un acquisto con finalità di investimento, oppure destinato a soddisfare esigenze future (per esempio, una casa per i figli).

L’usufrutto consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità che questo può dare, nel rispetto della sua destinazione economica (art. 981 c.c.). L’usufruttuario ha pertanto il possesso dell’immobile (art. 982 c.c.).

Per entrare in possesso del bene, l'usufruttuario deve effettuare l'inventario, se non ne è espressamente dispensato (art. 1002 c.c.). Il venditore (e il donante) con riserva l’usufrutto è invece dispensato per legge dall’obbligo di prestare idonea garanzia sull’adempimento degli obblighi inerenti alla conservazione, alle spese e alla restituzione del bene (art. 1002 c.c.).

L’usufrutto può essere costituito anche per una durata predeterminata (per esempio, per cinque anni) ma di solito la vendita della nuda proprietà è accompagnata dalla riserva di usufrutto vitalizio, cioè per tutta la vita residua del venditore. Ciò consente al venditore di continuare ad utilizzare l’immobile per le proprie esigenze a tempo indeterminato, come se ne fosse ancora proprietario. Il contratto ha dunque natura aleatoria, dato che non è possibile determinare a priori se risulterà più o meno vantaggioso per l’acquirente, in relazione all’effettiva durata della vita del venditore.

L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente oppure concederne l’uso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato. Ciò non può invece avvenire nel caso in cui il venditore si riservi, anziché l’usufrutto, il diritto di uso o abitazione dell’immobile, che ne consente soltanto l’utilizzo diretto, per le esigenze proprie e della propria famiglia (artt. 1021 e 1022 c.c.).

Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto, per un certo tempo o per tutta la sua durata, fermo restando che il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo, o comunque alla morte dell’originario usufruttuario (art. 980 c.c.).

Le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario, come pure le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.).

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. La legge dispone che sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta (art. 1005 c.c.). L'usufruttuario deve però corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse sulle somme spese per le riparazioni straordinarie.

La giurisprudenza ha precisato che gli artt. 1004 e 1005 c.c. si applicano anche alla ripartizione delle spese condominiali, pertanto l'usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi è tenuto neppure in via sussidiaria (si veda, per esempio, Cass. 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass. 14 dicembre 2011, n. 26831; Cass. 28 agosto 2008, n. 21774).

Il diritto di voto nell’assemblea di condominio spetta all’usufruttuario nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al godimento delle parti comuni e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio.
Le imposte che gravano sulla proprietà sono a carico dell’usufruttuario (art. 1008 c.c.).

Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è ricavato in base ai coefficienti periodicamente stabiliti dal Ministero dell’economia e delle finanze in relazione al tasso di interesse legale. Le relative tabelle sono dettate ai fini fiscali, ma essendo espressione delle probabilità statistiche di durata residua della vita, sono normalmente utilizzate anche nell’ambito della contrattazione, al fine di definire il rapporto tra il valore della piena proprietà e quello della nuda proprietà oggetto del trasferimento.

La tabella del valore della nuda proprietà e dell'usufrutto